El mercado inmobiliario continúa viviendo un momento de gran dinamismo, con un aumento notable en las compraventas y en los precios de la vivienda. Este auge ha venido acompañado, en los últimos meses, por una intensa competencia entre los bancos por captar clientes hipotecarios. Mientras algunas entidades han ofrecido préstamos a tipos inusualmente bajos para ganar cuota de mercado, otras han optado por contener su actividad ante la dificultad de mantener la rentabilidad a esos niveles.
Tras un periodo de descensos, los tipos de interés de las nuevas hipotecas se han estabilizado durante el verano, lo que podría marcar un punto de inflexión. Desde que el Banco Central Europeo (BCE) iniciara en junio de 2024 la bajada del precio oficial del dinero —del 4 % al 2 % en apenas un año—, el coste medio de los nuevos créditos hipotecarios en España se redujo de forma significativa: pasó del 3,93 % en octubre de 2023 (su nivel más alto desde 2009) al 2,62 % en julio.
Sin embargo, en agosto se rompió la tendencia a la baja. Ese mes, el tipo medio subió ligeramente hasta el 2,68 %, y aunque en septiembre volvió a descender, lo hizo de forma muy leve, hasta el 2,66 %. En la práctica, el tipo medio se mantiene estable alrededor del 2,6 % desde el verano.
Fin de los recortes y cambio de expectativas
Este comportamiento refleja el nuevo rumbo de la política monetaria del BCE. Si hasta hace unos meses se esperaba que los tipos oficiales descendieran hasta el 1,75 % antes de final de año, ahora la mayoría de los analistas prevé que el organismo los mantenga en el 2 % a medio plazo. Esa expectativa se ha trasladado al euríbor a 12 meses —referencia principal de las hipotecas en España—, que acumula cuatro meses consecutivos de subidas, desde el 2,079 % en julio hasta el 2,187% en octubre.
El euríbor no es el único indicador clave. En las hipotecas a tipo fijo, el precio se vincula al interés del bono del Tesoro a 10 años, que ha pasado del 3,16 % al 3,26 % desde junio. A esos tipos de referencia los bancos suman un margen que cubre sus costes, así como una prima por riesgo de impago y otras contingencias.
También influye el encarecimiento de los seguros con los que las entidades se protegen ante oscilaciones excesivas de los tipos. El índice Interest Rate Swap (IRS), que refleja el coste del dinero a distintos plazos sin riesgo, ha subido del 2,22 % al 2,35 % desde abril. Esta evolución implica que los bancos podrían verse obligados a subir el precio de las nuevas hipotecas para evitar pérdidas.
Comportamientos irracionales
Los datos sugieren que el abaratamiento de las hipotecas podría haber llegado a su límite. En ausencia de un giro inesperado en la política del BCE, lo más probable es que los tipos se mantengan estables o incluso aumenten ligeramente. No obstante, el comportamiento final dependerá de la estrategia comercial de las entidades.
Bancos como Santander, BBVA y Bankinter han advertido en los últimos meses sobre “comportamientos irracionales” en el mercado hipotecario, señalando que algunas entidades estaban concediendo préstamos con intereses demasiado bajos para resultar rentables. «Llegamos a ver hipotecas con tipos del 1,65 % que no tenían ningún sentido», criticó Héctor Grisi, consejero delegado del Santander.
La estabilización de los tipos medios desde junio genera opiniones divididas en el sector. Grisi considera que “se ha venido racionalizando” durante el verano, mientras que Luisa Gómez Bravo (directora financiera del BBVA) y Gonzalo Cortázar (consejero delegado de CaixaBank) discrepan. «No es fácil de predecir, nadie tiene el control. Es el mercado, es muy competitivo, y habrá que ver qué pasa», afirmó el directivo de la entidad catalana.