Los bancos han comenzado a encarecer las hipotecas para frenar lo que consideran una dinámica «irracional» en el mercado, una situación que inquietaba a varias entidades. En agosto se registró el primer aumento generalizado en el precio de los préstamos para vivienda, según el Banco de España, y durante noviembre una decena de bancos ha elevado individualmente el coste de estos créditos, según datos recopilados por THE OBJECTIVE. Estos ajustes afectan, al menos, a sus ofertas de catálogo, que sirven como referencia para iniciar la negociación con cada cliente.
El incremento se concentra sobre todo en las hipotecas a tipo fijo, las preferidas por los particulares: alrededor del 80 % de las nuevas firmas se realizan con interés invariable durante toda la vida del préstamo. Santander, BBVA, ING, Bankinter y Unicaja figuran entre las entidades que han revisado al alza sus precios, en respuesta al avance del euríbor en los últimos meses, elemento clave para definir sus condiciones.
La caída de los tipos oficiales entre junio de 2024 y junio de 2025 y el boom inmobiliario desencadenaron una fuerte competencia entre bancos para captar clientes mediante ofertas hipotecarias muy agresivas. Según varios directivos, esta carrera llevó al sector a una situación de irracionalidad, ya que algunas entidades estaban reduciendo tanto los precios que resultaba imposible competir sin asumir posibles pérdidas futuras. Los intereses llegaron a abaratarse hasta aproximadamente el 1,7 %, mientras el euríbor superaba el 2 %.
Los bancos que habían alertado sobre este escenario han sido los primeros en reaccionar, y otros que no se habían pronunciado han seguido el mismo camino para intentar devolver cierta normalidad al mercado. Santander considera que esa normalidad empieza a asomar, mientras que para BBVA aún es pronto para afirmarlo.
Las subidas aplicadas, en general, se ajustan al encarecimiento del euríbor, en torno a unos 10 puntos básicos. Fuentes financieras señalan que podrían producirse nuevos incrementos en los próximos meses, dependiendo de la evolución del indicador, que se mueve conforme a las expectativas sobre futuras decisiones del BCE. Por ahora no se prevén cambios en los tipos oficiales hasta, al menos, bien entrado 2026.
Pese al repunte en los precios, la demanda sigue resistente y en crecimiento, aunque las entidades prevén que se modere con el tiempo. En septiembre la concesión de hipotecas repuntó con fuerza, tras dos meses de moderación: las firmas subieron un 26 % interanual, frente al 11,5 % de agosto y el 21,3 % de julio. Las operaciones alcanzaron los 6.435 millones de euros, frente a los 5.111 millones de un año antes.
Con este avance, en los nueve primeros meses del año los bancos han concedido hipotecas por 60.435 millones de euros. En octubre, según las cifras, podrían haberse igualado los niveles de todo 2024, cuando el total rondó los 68.000 millones. Las previsiones apuntan a que a final de ejercicio se superarán con holgura los 70.000 millones, a la vista del crecimiento acumulado desde enero. Junio ha sido el mes con el mayor incremento (32,4 %), seguido de marzo (31 %). La venta alcanzó los 6.435 millones de euros, frente a los 5.111 millones registrados un año antes.
El sector inmobiliario se examina con atención y los expertos advierten de los riesgos asociados a unos precios disparados y a las crecientes dificultades de acceso a la vivienda para los jóvenes. Algunas entidades alertan de los efectos negativos a medio plazo: si no se agiliza la construcción de nuevas viviendas, España podría tener problemas para absorber la inmigración que necesitará en los próximos años. Para el sector financiero, la falta de edificación es la principal razón de la situación actual.
El Banco de España también sigue de cerca esta evolución y, desde antes del verano, estudia posibles nuevas exigencias en la concesión de hipotecas para prevenir otra burbuja. Por el momento considera que no hay señales de alarma, por lo que no ha adoptado medidas que resten atractivo a este negocio para los bancos.