El negocio hipotecario ha atravesado en 2025 un ejercicio especialmente dinámico, alentado por la política monetaria del BCE, la fuerte demanda de vivienda y la disposición de las entidades financieras a conceder crédito. La firma de préstamos para la compra de casas ha crecido con intensidad y se aproxima a los niveles más elevados desde 2010, aunque los indicios apuntan a que el ciclo expansivo podría estar acercándose a su punto máximo, según informa Idealista.
De acuerdo con los datos del INE, entre enero y octubre se registraron 419.913 hipotecas sobre vivienda, lo que supone un incremento interanual del 18,4 % , tras alcanzar en el décimo mes del año el volumen más alto de los últimos 15 años. Los analistas estiman que 2025 podría cerrarse con más de 500.000 hipotecas firmadas, si bien prevén una progresiva desaceleración de la actividad.
En los últimos meses, el euríbor ha retomado la senda alcista, encareciendo las cuotas de los préstamos con revisión semestral. Al mismo tiempo, el tipo fijo ha recuperado protagonismo en las nuevas contrataciones, mientras que las subrogaciones han perdido peso. En paralelo, las tasaciones hipotecarias han alcanzado cifras récord y ha aumentado la proporción de compras financiadas con hipoteca frente a las realizadas sin financiación. Estas son las principales claves del mercado hipotecario en 2025 y las perspectivas para 2026.
El BCE mantiene los tipos en el 2 %
El Banco Central Europeo ha sido uno de los grandes actores del año. Durante el primer semestre, la institución recortó el tipo de interés oficial en 25 puntos básicos en cada una de sus reuniones (enero, marzo, abril y junio), hasta situarlo en el 2 % , un nivel que no se veía desde 2022 y en el que se ha mantenido desde entonces.
En los cuatro encuentros más recientes, el BCE ha optado por no mover la tasa de referencia, en un contexto de inflación contenida y de una economía que está mostrando mayor resistencia de la prevista ante la incertidumbre global.
Tras la última reunión del Consejo de Gobierno del año, celebrada el 18 de diciembre, el consenso del mercado es que el ciclo de bajadas ha llegado a su fin y que se abre ahora una etapa de estabilidad. A medio plazo, se percibe como más probable una subida que una nueva bajada, aunque no se esperan movimientos en el corto plazo.
El euríbor cambia de tendencia y eleva las cuotas
El euríbor a 12 meses descendió durante la primera mitad del año, hasta situarse por debajo del 2,1 % y marcar mínimos desde agosto de 2022. Sin embargo, en la segunda parte del ejercicio invirtió su trayectoria, coincidiendo con el final de los recortes de tipos del BCE. En noviembre encadenó su cuarta subida mensual consecutiva, con una media del 2,217 % , y todo indica que en diciembre volverá a repuntar, con un promedio en torno al 2,27 % .
Este aumento ya se está reflejando en un mayor coste de las hipotecas variables con revisión semestral, mientras que las revisiones anuales todavía muestran ligeras rebajas en las cuotas. Las previsiones apuntan a una estabilización en torno al 2,3 % , por encima de lo previsto anteriormente, con el riesgo de que las revisiones anuales empiecen a traducirse en subidas a partir de la primavera.
Hipotecas fijas: protagonismo con fecha de caducidad
Las hipotecas a tipo fijo han vuelto a ganar peso en 2025. Tras varios años cediendo terreno frente a las mixtas, las ofertas competitivas lanzadas por la banca han reactivado el interés por esta modalidad. En los últimos meses han concentrado más del 60 % de las nuevas contrataciones y ya representan cerca del 40 % del saldo vivo hipotecario. En contraste, las hipotecas mixtas han perdido cuota y las variables se han situado en mínimos, con un volumen prácticamente residual.
No obstante, varias de las principales entidades han reconocido su escaso interés en comercializar hipotecas fijas con tipos cercanos al 2 % , por debajo del euríbor, al considerar que no resultan rentables. Además, han comenzado a rechazar algunas solicitudes de financiación. Por ello, el mercado da por hecho que en los próximos meses se producirá un encarecimiento general de las ofertas a tipo fijo.
Aumentan el importe medio y la duración de los préstamos
Otro de los rasgos destacados del ejercicio es que el importe medio de las hipotecas se ha quedado muy cerca de máximos históricos, según los datos del INE y del notariado, impulsado principalmente por el encarecimiento de la vivienda. A ello se suman el mayor apetito de los bancos por prestar y las iniciativas públicas destinadas a facilitar el acceso a la vivienda a determinados colectivos, como los avales para jóvenes.
En paralelo, el plazo medio de las hipotecas ha alcanzado los 26 años, el nivel más alto de la serie histórica junto a los registrados en febrero de 2011 y abril de 2012. Este alargamiento responde, de nuevo, al continuo aumento de los precios de la vivienda, que obliga a muchos compradores a asumir compromisos financieros más largos.
Regresan las hipotecas de mayor riesgo
También se ha incrementado el porcentaje de financiación sobre el valor del inmueble, medido a través del Loan to Value (LTV). Esta ratio mantiene una tendencia ascendente desde comienzos de 2024 y se ha situado cerca del 65 % en los tres últimos trimestres, muy próxima al máximo histórico del Banco de España (66,5 % en el cuarto trimestre de 2018).
Además, el supervisor ha detectado un repunte de las denominadas hipotecas de riesgo, aquellas en las que el préstamo supera el 80 % del valor de la vivienda. Según el Banco de España, este tipo de operaciones ha llegado a representar el 11,6 % de las nuevas firmas, el nivel más alto desde 2019, aunque en el tercer trimestre su peso se redujo ligeramente hasta el 11,1 % .
Ante esta evolución, el propio Banco de España ha confirmado que estudia la posibilidad de imponer límites a la concesión de hipotecas de mayor riesgo, con el objetivo de prevenir una nueva burbuja inmobiliaria. La medida responde al fuerte aumento de los precios de la vivienda y al crecimiento de la demanda de crédito, una combinación que podría generar tensiones si no se controla.
Caen los cambios de hipoteca
En contraste con el auge de la nueva financiación, ha descendido el interés de los consumidores por modificar las condiciones de sus préstamos, ya sea mediante novaciones o subrogaciones. Según idealista/hipotecas, en septiembre estos cambios representaron menos del 2 % del mercado. No obstante, en los últimos meses su peso ha repuntado, lo que sugiere que muchas familias están adelantando operaciones ante la previsión de un empeoramiento de las ofertas a tipo fijo.
Se avecina una desaceleración
Los expertos coinciden en que el mercado hipotecario tenderá a moderarse en los próximos meses, ya que resulta difícil mantener tasas de crecimiento de dos dígitos como las de este año. Prevén, además, un endurecimiento de las condiciones de concesión y un encarecimiento de las ofertas, factores que, junto con nuevas subidas del precio de la vivienda, podrían frenar la demanda. Aun así, el volumen de actividad seguirá siendo elevado.
De las tasaciones a la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas
A mediados de agosto entró en vigor la Orden ECM/599/2025, que regula la valoración de inmuebles con fines financieros, incluida su utilización como garantía hipotecaria. Desde entonces, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para realizar una tasación hipotecaria, requisito imprescindible para comprar con hipoteca, vender o refinanciar una vivienda.
En este ámbito también ha destacado el paro anunciado por los tasadores hipotecarios para denunciar su situación laboral, que previsiblemente se mantendrá hasta el 15 de enero en el canal bancario, aunque se ha levantado para los particulares.
En el plano judicial, el Tribunal Supremo ha vuelto a fijar criterio en materia de cláusulas abusivas, reforzando la protección del consumidor sin recurrir a soluciones automáticas. El Alto Tribunal ha reiterado que ni el IRPH ni las comisiones de apertura son nulas por definición y que deben analizarse caso por caso, atendiendo a la transparencia y a la información efectivamente proporcionada al cliente. La cuestión clave es si el consumidor pudo comprender con claridad las consecuencias económicas y jurídicas del contrato.
El avance más relevante del año se ha producido en el ámbito procesal y económico. El Supremo ha respaldado a los consumidores al imponer las costas a la banca cuando pierde en segunda instancia y al confirmar que la restitución de cantidades cobradas por cláusulas abusivas no prescribe mientras el afectado no tenga pleno conocimiento de su ilegalidad. A ello se suma la anulación de cláusulas accesorias especialmente gravosas, como fianzas solidarias o renuncias genéricas a acciones.