Comprar una vivienda en España exige hoy un esfuerzo que podía resultar contradictorio: nunca había sido tan barato financiarse y, sin embargo, nunca había sido tan difícil convertirse en propietario. Con tipos de interés moderados y cuotas más llevaderas, el problema ya no está en pagar la cuota mensual de la hipoteca, sino en poder acceder a este tipo de préstamo.
Las cifras explican ese cambio de paradigma en los últimos 30 años. Según los datos recopilados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Colegio de Registradores, en el año 1995, el precio medio de una vivienda en España rondaba los 55.439 euros; una cifra que en 2025 repuntó hasta los 208.850 euros. Esto representa un incremento del 276,7% en apenas tres décadas, informa Levante.
Además, en ese mismo periodo, el salario bruto medio anual que cobra cada español ha pasado de unos 14.500 euros de media a algo más de 29.000, una subida del 101,45%. Los ingresos se han duplicado; el precio de la vivienda, casi triplicado.
De esta manera, desde el comparador y asesor hipotecario iAhorro explican la gran consecuencia: hoy hacen falta más de siete salarios anuales completos para pagar una casa media, cuando en los años 90 bastaban algo menos de cuatro.
Comprar vivienda en España: de los años 90 a 2025
Durante los años 90, el principal miedo de los compradores eran los intereses que tenían que pagar al banco por sus préstamos sobre vivienda. Las hipotecas superaban el 11% TIN de media, por lo que el coste financiero podía duplicar el precio del inmueble. De esta forma, las cuotas mensuales absorbían cerca del 40% del salario, un nivel que dejaba a muchas familias al límite.
La situación actual es distinta. Con tipos ya por debajo del 3% y plazos de amortización que se sitúan de media entre 25 y 26 años (muy por encima de los 17 años habituales entonces), el pago mensual de la hipoteca se ha suavizado. Hoy la cuota representa alrededor del 31% del salario per cápita. Es cierto que sigue siendo un esfuerzo relevante, pero claramente inferior al de generaciones anteriores. Por esto, paradójicamente, pagar la hipoteca es ahora más fácil que antes; lo difícil es conseguirla.
“Lo que observamos en el informe es un cambio estructural del mercado”, señala Laura Martínez, directora de Comunicación de iAhorro, que matiza: “Hace 30 años el esfuerzo se concentraba durante la vida del préstamo; ahora se concentra antes incluso de firmarlo. Esa diferencia explica por qué muchas personas, aun pudiendo asumir una cuota mensual razonable, se quedan fuera de la compra”.
El verdadero obstáculo: la entrada y los gastos iniciales
El verdadero cuello de botella se encuentra en el acceso inicial. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del precio de compraventa de la vivienda o del valor de tasación, por lo que el comprador debe aportar el 20% restante más impuestos y gastos, lo que eleva el desembolso inicial a cerca del 30% del precio total. Con casas que superan los 200.000 euros de media, esto implica reunir más de 60.000 euros antes de poder acceder a una hipoteca. Y esto, para un trabajador con ingresos medios, supone muchos años de ahorro.
Según los cálculos realizados por iAhorro, si en los 90 bastaban unos cuatro años de ahorro para cubrir la entrada, hoy se necesitan más de siete. Ese retraso tiene efectos directos: se alarga la estancia en el alquiler, se pospone la emancipación y se retrasa la edad de compra. Para muchos jóvenes, el acceso a la propiedad se convierte en una meta lejana.
“Esta nueva realidad está cambiando incluso el perfil del comprador. Cada vez vemos más operaciones que dependen del apoyo familiar o de ahorros acumulados durante muchos años. Para una parte de la generación joven, no es una cuestión de si puede pagar la hipoteca, sino de si alguna vez logrará reunir el capital necesario para empezar”, advierte Laura Martínez.
Tres décadas de burbuja, crisis y ajustes
El mercado inmobiliario español ha atravesado todas las fases posibles en los últimos 30 años. Como comentamos, en 1999 los tipos de interés en España eran muy altos (por encima del 10%) y los préstamos hipotecarios se concedían con mayor cautela. Igualmente, los plazos eran cortos y las cuotas mensuales representaban un porcentaje elevado del salario, lo que limitaba el acceso a la vivienda para muchos compradores jóvenes.
La llegada del euro en 1999 marcó un punto de inflexión: los tipos comenzaron a alinearse con los estándares europeos, se redujeron las barreras para acceder al crédito y se generó un sentimiento de estabilidad económica que animó tanto a bancos como a compradores a asumir riesgos mayores. Tras este cambio, el crédito se volvió abundante y los bancos financiaban con facilidad, incluso por encima del 80% del valor, mientras los plazos se alargaban. Esa combinación disparó la demanda y alimentó la burbuja inmobiliaria que culminó en 2007.
Con el estallido de la burbuja, los precios cayeron y el acceso al crédito se restringió: muchas familias sufrieron dificultades para pagar y se evidenció la vulnerabilidad de quienes se habían endeudado al límite. Posteriormente, los tipos mínimos históricos del Banco Central Europeo (BCE) abarataron las cuotas y facilitaron mantener la propiedad, pero también impulsaron nuevamente los precios al alz
El problema actual: salarios vs. precios
La comparación generacional deja una paradoja clara. Nuestros padres compraban viviendas más baratas y tardaban menos en ahorrar la entrada, pero soportaban intereses altísimos y cuotas asfixiantes. Hoy ocurre lo contrario: las mensualidades son más manejables, pero reunir el dinero inicial se ha convertido en una carrera de fondo. El problema, en definitiva, no ha desaparecido; simplemente se ha desplazado. Antes estaba en el banco y en los intereses. Ahora está en el escaparate inmobiliario.
Si los salarios no crecen con más fuerza o los precios no se moderan, comprar vivienda seguirá siendo una meta cada vez más tardía para amplias capas de la población. Y la llave de la casa, aunque la hipoteca pese menos cada mes, seguirá quedando fuera del alcance de muchos bolsillos.
“El acceso a la vivienda se ha convertido en el gran reto de esta generación”, señala la directora de Comunicación de iAhorro, que concluye: “Sin una mayor alineación entre salarios y precios, y sin medidas que faciliten la entrada, muchas personas seguirán posponiendo la compra de una vivienda y dependerán cada vez más de apoyo familiar. Cruzar la puerta de la vivienda ya no es solo una cuestión de pagar la hipoteca; es un verdadero desafío estructural que condiciona la vida de los jóvenes y no tan jóvenes, y la planificación familiar”.