La vivienda se ha convertido en uno de los mayores desafíos económicos y sociales para la Unión Europea, y España figura entre los Estados miembros donde la tensión entre oferta y demanda se manifiesta con más fuerza.
El nuevo informe de la Comisión Europea, Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers and Policies, sitúa al mercado español dentro del grupo de países que han experimentado un fuerte encarecimiento de la vivienda y una reducida red de vivienda social, factores que acentúan los problemas de acceso, especialmente entre los jóvenes.
Según el documento, los precios de la vivienda en España han crecido más de un 60 % desde 2014, frente a una media del 50 % en la UE. En términos reales (descontando la inflación) el incremento ronda el 25 %, uno de los mayores de Europa occidental. Este repunte sitúa a España junto a Portugal, Irlanda, Países Bajos o Luxemburgo entre los países donde la brecha entre el precio de la vivienda y el crecimiento de los ingresos se ha ampliado con más intensidad, informa El Economista.
El ratio precio-renta (indicador que mide la relación entre el coste de compra y la capacidad adquisitiva de los hogares) ha aumentado en España más de 20 puntos desde 2014, lo que refleja una pérdida de poder de compra residencial. Aunque la subida de los salarios en los dos últimos años ha suavizado parcialmente el impacto, la escalada de los tipos de interés ha empeorado la capacidad de endeudamiento de los hogares y ha reducido el acceso a la financiación, especialmente entre los menores de 35 años.
La Comisión subraya que, tras un breve paréntesis de moderación en 2023, los precios retomaron su avance en 2024, con un crecimiento cercano al 10 % interanual. Solo Bulgaria, Hungría y Portugal registraron incrementos mayores. En paralelo, las transacciones inmobiliarias repuntaron tras el ajuste por tipos, confirmando que la demanda estructural sigue siendo elevada.
Oferta de alquiler «cara y limitada»
El estudio recuerda que España es uno de los países europeos donde la oferta de alquiler resulta más limitada y cara en relación con los ingresos medios. Así, destaca que el esfuerzo para acceder a una casa ya supera el 40 % de los ingresos de un hogar medio y apunta que apenas un 25 % de los hogares viven de alquiler, frente a un 31 % de media en la UE.
Asimismo, el parque de vivienda social (alquiler con precio regulado) representa menos del 2,5 % del total, frente a tasas superiores al 15 % en Países Bajos o Austria. «La escasez de alquiler asequible y la caída de la vivienda pública reducen las alternativas al acceso en propiedad», señala el documento.
El mercado español presenta además una elevada proporción de viviendas alquiladas a precio de mercado libre (más del 80 % de los arrendamientos), lo que acentúa la vulnerabilidad de los inquilinos frente a la evolución de los precios. En este sentido, el informe hace referencia a las políticas de control del alquiler, adoptadas por algunas comunidades autónomas y asegura que aunque «pueden proporcionar alivio temporal, también pueden desincentivar la oferta», advierte el informe, que subraya los efectos adversos de una regulación excesiva: reducción de la inversión, trasvase hacia el alquiler temporal y encarecimiento en los segmentos no regulados.
El informe también trata el ratio de endeudamiento y la vulnerabilidad de los hogares.En comparación con las economías del norte de Europa, el nivel de endeudamiento de los hogares españoles se mantiene moderado. La deuda representa en torno al 60 % de la renta disponible —por debajo del 80 % de la media de la zona euro—, tras una década de desapalancamiento posterior a la crisis financiera. No obstante, el aumento de los tipos variables, predominantes en el sistema hipotecario español, ha encarecido las cuotas mensuales y deteriorado la capacidad de pago de muchas familias.
La Comisión advierte de que, pese a la moderación del crédito, los precios continúan impulsados por factores estructurales como son la escasez de suelo urbanizable, los elevados costes de construcción y la persistente brecha entre oferta y demanda en las grandes áreas metropolitanas. «En Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, el crecimiento demográfico y la presión del turismo y del alquiler de corta duración han tensionado aún más el mercado», explica.
El informe destaca que hay tres elementos que explican el dinamismo del mercado español. En primer lugar, la continua urbanización. Las áreas urbanas concentran el 80 % de la población y la demanda de vivienda supera ampliamente la capacidad de nueva construcción. En segundo término, el impacto del turismo y de las plataformas de alquiler vacacional, que han reducido el stock disponible para residencia permanente en zonas costeras y centros urbanos. Por último, el peso creciente de los inversores institucionales y particulares con elevada capacidad financiera, atraídos por la rentabilidad inmobiliaria y por la vivienda como activo refugio.
Por otro lado, en el plano de la oferta, el documento señala que España, pese a haber recuperado parcialmente la inversión en vivienda tras la pandemia, sigue construyendo muy por debajo de las necesidades. La edificación nueva se sitúa un 30 % por debajo de los niveles de 2007 y las rehabilitaciones, aunque impulsadas por los fondos europeos, absorben buena parte de la capacidad del sector. La escasez de mano de obra cualificada y la complejidad de los trámites urbanísticos actúan como frenos adicionales.
El informe aboga por revisar las normas de planeamiento y acelerar los procedimientos de licencia para incrementar la oferta. En este punto, España comparte diagnóstico con otros países del sur de Europa, donde la descentralización competencial y la superposición normativa entre administraciones retrasan la ejecución de proyectos.
Fiscalidad y vivienda social, asignaturas pendientes
La Comisión Europea considera que la política fiscal española continúa favoreciendo la compra frente al alquiler. La deducción de hipoteca, los bajos impuestos recurrentes sobre la propiedad y la menor tributación de las plusvalías inmobiliarias «favorecen el endeudamiento y contribuyen a mantener la presión al alza sobre los precios». En cambio, la imposición sobre las viviendas vacías o la introducción de un impuesto al valor del suelo podrían contribuir a aumentar la oferta y moderar las tensiones, aunque su aplicación exige coordinación entre administraciones.
En cuanto a vivienda pública, el organismo comunitario urge a ampliar el parque mediante inversión directa, cesión de suelo y colaboración público-privada. España es uno de los Estados con menor peso de la vivienda social en Europa, y el informe advierte de que «sin un esfuerzo sostenido en esta materia, la asequibilidad seguirá deteriorándose para amplias capas de la población».
La Comisión concluye que la crisis de acceso a la vivienda es un fenómeno común en toda la Unión, pero que requiere respuestas adaptadas a cada país. En el caso español, la recomendación pasa por combinar medidas estructurales de oferta —más suelo, simplificación regulatoria y promoción pública— con una revisión del marco fiscal y del mercado de alquiler. «El equilibrio entre regulación, incentivos y oferta resulta esencial para contener los precios sin frenar la inversión», subraya el informe.
La vivienda, resume Bruselas, se ha convertido en un factor determinante para la competitividad y la cohesión social de los países europeos. En España, donde el esfuerzo para acceder a una casa ya supera el 40 % de los ingresos de un hogar medio, el reto será garantizar que el crecimiento económico se traduzca en hogares accesibles y sostenibles.