El mercado residencial español atraviesa una etapa de creciente tensión marcada por una demanda muy dinámica, una oferta limitada y una fuerte heterogeneidad territorial. Así se desprende del último Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026 elaborado por CaixaBank a través de su servicio de estudios, que analiza la evolución reciente del sector y los principales desafíos a medio plazo.
Según informa CaixaBank, la actividad residencial mantuvo un elevado dinamismo en 2025, con más de 714.000 compraventas, el volumen más alto registrado desde 2007. La fortaleza de la demanda estuvo impulsada por el crecimiento de la población, la mejora del poder adquisitivo de los hogares, la solidez del empleo y unas condiciones financieras todavía favorables. No obstante, en la segunda mitad del ejercicio empezaron a apreciarse síntomas de moderación, condicionados por el fuerte nivel de precios y por la escasez de vivienda disponible, especialmente en obra nueva.
En el lado de la oferta, persisten importantes cuellos de botella. Aunque los visados de nueva construcción han seguido avanzando, la producción efectiva continúa siendo insuficiente para absorber el ritmo de creación de hogares. Según las estimaciones del informe, España acumula desde 2021 un déficit superior a 730.000 viviendas, con una elevada concentración territorial: cerca de la mitad se localiza en cinco provincias —Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia—. El estudio advierte además de que la capacidad de respuesta es especialmente limitada precisamente en las áreas con mayor necesidad habitacional, lo que agrava los desequilibrios existentes. Bajo este escenario, la previsión es que el déficit continúe aumentando y pueda superar las 900.000 viviendas en 2029.
Alta dispersión territorial de los precios
A diferencia del ciclo inmobiliario previo a 2008, la actual fase se caracteriza por una fuerte dispersión territorial en la evolución de los precios. Las mayores subidas se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda mantiene un mayor dinamismo y la oferta sigue siendo rígida. Madrid y Barcelona encabezan el crecimiento acumulado desde 2015, mientras que en las provincias turísticas la brecha de precios respecto al resto del país se ha ampliado de forma significativa.
Esta evolución responde a una lógica de difusión espacial: el incremento de precios se intensifica primero en los mercados principales y posteriormente se extiende hacia áreas periféricas, allí donde la demanda continúa siendo elevada y la oferta no logra acompasarse.
El alquiler mantiene presión en nuevos contratos
El informe también incorpora un análisis del mercado del alquiler a partir del indicador propio de alta frecuencia elaborado por CaixaBank Research con datos internos anonimizados. Según este seguimiento, los contratos renovados registran incrementos moderados, generalmente alineados con la inflación y condicionados por los límites regulatorios. Sin embargo, los nuevos contratos muestran aumentos de dos dígitos, especialmente durante 2025.
La tasa de esfuerzo mediana se mantiene estable en torno al 30 %, aunque con diferencias muy marcadas según la edad, la ubicación geográfica y la modalidad contractual. La presión es especialmente elevada entre los jóvenes, los hogares urbanos y quienes firman nuevos arrendamientos.
Riesgos geopolíticos y financieros
Los economistas de CaixaBank Research advierten de que la guerra en Irán puede añadir presión adicional al sector a través del encarecimiento de costes, especialmente en materiales intensivos en energía, así como por un eventual endurecimiento de las condiciones financieras internacionales si aumentan las primas de riesgo o si el Banco Central Europeo se ve obligado a subir los tipos de interés.
A ello se suma la posibilidad de un deterioro de la confianza de familias y empresas, lo que podría moderar tanto la inversión como la demanda residencial. Con todo, el informe subraya que la insuficiencia estructural de oferta en las zonas de mayor actividad seguirá siendo el principal factor que condicionará la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años.