El mercado hipotecario español ha atravesado en los últimos años un periodo de ajuste profundo tras el fuerte incremento de los tipos de interés registrado entre 2022 y 2023. La posterior caída del euríbor desde sus máximos ha abaratado las hipotecas variables en torno a 4.000 euros anuales en apenas dos años, ofreciendo un respiro progresivo a los hogares. Sin embargo, este alivio sigue siendo insuficiente para regresar a los niveles previos a la crisis de tipos. De acuerdo con las estimaciones del comparador y asesor hipotecario iAhorro, quienes firmaron su préstamo antes de 2022 continúan pagando cuotas alrededor de un 40 % superiores a las de 2021.
Esta situación se explica porque, aunque el euríbor, principal referencia para las hipotecas variables en España, ha caído casi dos puntos porcentuales desde su pico del 4,160 % en octubre de 2023 —situándose en octubre de 2025 en el 2,187 %, tras tres meses de ligeros repuntes—, todavía se mantiene lejos de los valores negativos que caracterizaron el mercado entre febrero de 2016 y marzo de 2022.
“La recuperación está siendo más lenta de lo que fue la subida”, señala Laura Martínez, directora de Comunicación y portavoz de iAhorro. “El euríbor sube por el ascensor y baja por las escaleras. Aunque el alivio es notable si lo comparamos con los máximos de hace dos años, la normalización llevará tiempo”.
Cuatro fases en cuatro años
Desde 2021, la evolución del euríbor ha sido una auténtica montaña rusa. Según iAhorro, el índice ha pasado por cuatro etapas bien diferenciadas:
- Euríbor en negativo (2016–2022): durante más de seis años, los hipotecados disfrutaron de tipos extraordinariamente bajos, con cuotas mensuales en mínimos históricos.
- Escalada acelerada (2022–2023): el euríbor saltó del 0,013 % al 4,160 % en apenas 18 meses, impulsado por las subidas de los tipos oficiales del Banco Central Europeo (BCE).
- Descenso paulatino (2023–2025): con la relajación de la política monetaria del BCE y las primeras bajadas de tipos, el índice retrocedió más de dos puntos porcentuales.
- Fase de moderación (desde junio de 2025): en los últimos tres meses, el euríbor ha registrado ligeros incrementos, aunque se mantiene estable en torno al 2,1 %, tras la decisión del BCE de conservar los tipos en el 2 %.
La rebaja de las cuotas no compensa el encarecimiento de 2022 y 2023
La reducción del euríbor ha supuesto un alivio para millones de hogares, aunque la mejora sigue sin compensar el fuerte aumento de costes que se produjo entre 2022 y 2023. Por ejemplo, una hipoteca variable de 150.000 euros, a 30 años, con un diferencial del 0,99 % y revisión anual, tenía en octubre de 2021 una cuota mensual de 449,64 euros. Dos años después, en el momento de mayor tensión, la cuota ascendía a 801,57 euros, es decir, un encarecimiento anual de algo más de 4.200 euros.
En octubre de 2025, con el euríbor en el 2,187 %, esa misma hipoteca cuesta 645,92 euros al mes, lo que implica un ahorro de casi 1.900 euros anuales respecto a 2023. Aun así, sigue siendo 196 euros más al mes que en 2021.
El efecto es todavía más visible en préstamos de mayor cuantía. Una hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones, pasó de 899,28 euros mensuales en 2021 a 1.603,15 euros en 2023, para situarse en 1.291,84 euros en 2025. Esto supone una bajada de más de 300 euros al mes desde el máximo, pero continúa siendo casi 400 euros más que hace cuatro años.