Las últimas estadísticas del sector inmobiliario comienzan a apuntar a un cambio de ritmo. Aunque los precios de compra y alquiler continúan en niveles máximos históricos, tanto los datos de portales especializados como los de organismos oficiales reflejan una moderación en la actividad de compraventa. En paralelo, el mercado del alquiler está registrando fuertes incrementos en zonas alejadas de grandes ciudades como Madrid y Barcelona, mientras que en estas grandes urbes el ritmo de subidas empieza a suavizarse. Los expertos coinciden en que la demanda se aproxima a su límite financiero en un contexto marcado por la escasez estructural de oferta. A ello se suman factores como el encarecimiento de los materiales y de las hipotecas, en un escenario de inestabilidad geopolítica derivado de la guerra en Irán, que podría frenar el crecimiento del sector en los próximos meses.
Según informa El Economista, los primeros indicios de esta ralentización comenzaron a detectarse a finales de 2025. Según los datos de compraventas del Ministerio de Vivienda, en el último trimestre del año las operaciones apenas crecieron un 0,57 % en tasa interanual. “La compra de vivienda a finales de 2025 ya estaba viviendo un cierto cambio de dinámica con un incremento de los descuentos y los tiempos de venta que persiste en los primeros meses de este ejercicio”, señala José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. “Este cambio refleja un creciente desfase entre vendedores y compradores. Mientras los propietarios siguen incorporando en los precios actuales la expectativa de que la vivienda continuará encareciéndose, muchos compradores se encuentran cerca del límite de la financiación que pueden obtener de los bancos”, añade.
Subida de tipos
La evolución del sector también está condicionada por la incertidumbre geopolítica. Si esta se traslada a los mercados financieros, uno de los principales riesgos es una subida de los tipos de interés. En este sentido, el consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, reconoció recientemente que el conflicto está generando “un mayor tensionamiento” en la curva de tipos, lo que, junto a factores como las expectativas de gasto público, “hace pensar que los tipos de interés a largo plazo van a llevar a las hipotecas a niveles mayores”. El directivo calificó además la guerra como una “situación preocupante para todos”, con efectos sobre los precios de la energía tanto a nivel nacional como internacional.
El euríbor, índice al que están vinculadas la mayoría de las hipotecas variables, registró esta semana su mayor subida diaria desde agosto de 2022. Este repunte responde a la expectativa del mercado de que el Banco Central Europeo pueda iniciar un ciclo de subidas de tipos en su reunión de finales de abril. Aunque el organismo celebrará un encuentro la próxima semana, los inversores consideran que aún es pronto para cambios inmediatos. En palabras de su presidenta, Christine Lagarde: “Puedo asegurarles que haremos todo lo necesario para mantener la inflación bajo control y garantizar que los europeos no sufran aumentos inflacionistas como los que vimos en 2022 y 2023”.
“Si esta situación bélica deriva en tipos de interés más altos durante más tiempo o en un endurecimiento del crédito hipotecario, podríamos ver un enfriamiento puntual de la demanda de vivienda, especialmente en el segmento de compradores más sensibles a la financiación”, advierte José María Alfaro.
Además, el encarecimiento del petróleo y del gas está presionando los costes de construcción, lo que afecta tanto a promotores como a compradores. “Si el poder adquisitivo de las familias se resiente, los procesos de compra de vivienda se ralentizarán y se encarecerán algunos desarrollos de obra nueva”, apunta Alfaro.
En la misma línea, García Montalvo advierte de que el aumento de los precios energéticos podría restar varias décimas al crecimiento del PIB español, lo que tendría un impacto negativo sobre la demanda de vivienda. “Y un conflicto prolongado tendría un impacto sobre las expectativas de crecimiento del precio de la vivienda. Gran parte de la demanda de los últimos dos años está causada por unas expectativas muy altas del precio de los inmuebles que ha generado una urgencia por la compra por parte de las familias para evitar nuevos incrementos”, señala. También apunta que el aumento de los costes en un sector intensivo en energía como la construcción podría hacer inviables algunos proyectos o elevar significativamente su precio final.
Pese a este escenario, el mercado residencial español sigue sustentado por una demanda estructural sólida, especialmente en grandes ciudades y destinos turísticos. “El mercado español no se encuentra hoy en una situación de sobreoferta, sino más bien al contrario. España arrastra desde hace años un déficit estructural de vivienda. Este desequilibrio entre oferta y demanda sigue siendo el factor que explica la evolución del sector. Por tanto, incluso en un escenario internacional complejo, la demanda residencial seguirá existiendo”, concluye Alfaro.