Los contribuyentes que compraron su vivienda antes de 2013 y aplicaban la tradicional deducción por inversión en vivienda habitual disponen de un nuevo margen para reducir su IRPF. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), dependiente del Ministerio de Hacienda, ha rectificado el criterio que durante años mantuvo la Agencia Tributaria y ha establecido que la cancelación de una hipoteca con el dinero obtenido por la venta del inmueble también puede incluirse en la base de deducción del impuesto sobre la renta, según informa El País.
La resolución, publicada en octubre, unifica doctrina y abre la posibilidad de reclamar a quienes vendieron su casa en los últimos años y no pudieron deducirse la amortización final del préstamo. “El nuevo criterio del TEAC corrige años de interpretaciones demasiado rígidas y puede suponer más de 1.000 euros de devolución para muchísimos contribuyentes”, señala Daniel Armendáriz, experto fiscal de TaxDown.
Durante décadas, la deducción por inversión en vivienda habitual fue uno de los incentivos fiscales más extendidos en España. Permitía restar del IRPF un 15% de las cantidades pagadas anualmente para la compra o financiación de la vivienda principal, con una base máxima de 9.040 euros por ejercicio. Aunque esta deducción se eliminó en 2013, se mantuvo un régimen transitorio para quienes habían adquirido su vivienda antes de esa fecha. Estos contribuyentes pueden seguir aplicando la deducción sobre las cantidades destinadas a amortizar su hipoteca —tanto capital como intereses— con un límite de 1.356 euros al año.
El cambio de criterio tiene un impacto directo sobre miles de declarantes. En 2023, último ejercicio con datos disponibles, más de 2,7 millones de personas se beneficiaron del régimen transitorio, según la Agencia Tributaria. Pese a que la deducción desapareció hace más de una década, muchas hipotecas siguen activas, lo que explica que el coste para Hacienda superase los 2.000 millones de euros ese año.
Hasta ahora, la Agencia Tributaria aplicaba una interpretación muy restrictiva: consideraba que el derecho a deducción finalizaba con la venta del inmueble y que el importe destinado a cancelar el préstamo con el dinero obtenido no podía incluirse como gasto deducible. Para Hacienda, esa cancelación formaba parte de la operación de transmisión, no de la inversión en vivienda habitual. Así, solo se aceptaban deducciones por las cuotas abonadas hasta el día anterior a la venta, quedando fuera el pago final del crédito.
El TEAC ha corregido ahora esa visión. En su resolución, establece que la amortización del préstamo con el dinero procedente de la venta también debe considerarse inversión deducible, siempre que se cumplan los requisitos del régimen transitorio. Armendáriz explica que el tribunal “argumenta que el origen de los fondos resulta irrelevante, puesto que el destino del dinero es el mismo: pagar la hipoteca de la vivienda habitual”. En consecuencia, el tratamiento fiscal debe ser el mismo, tanto si el préstamo se liquida con ahorros propios el día anterior como si se hace con el dinero de la venta.
De esta forma, los contribuyentes que vendan su vivienda habitual adquirida antes de 2013 y utilicen el importe para cancelar el préstamo podrán incluir esa cantidad en la base de deducción del ejercicio correspondiente. Además, según TaxDown, el nuevo criterio permite revisar los ejercicios de 2021 a 2024, que aún no han prescrito, mediante declaraciones rectificativas acompañadas de la documentación justificativa. Los ejercicios anteriores quedan fuera al haber transcurrido el plazo legal de cuatro años.
En términos prácticos, el cambio puede suponer un ahorro de hasta 1.356 euros anuales, dependiendo de las cantidades amortizadas y los límites de deducción. Por ejemplo, un contribuyente que en el año de la venta pagó 3.000 euros en cuotas y destinó 6.040 euros del precio a cancelar el préstamo habría podido deducir solo sobre los 3.000 euros. Con el nuevo criterio, la base deducible asciende a 9.040, elevando la deducción de 450 a 1.356 euros.