El número de hipotecas para adquirir vivienda avanzó un 4,3% interanual en febrero tras contabilizar 39.084 operaciones, la cifra más elevada para ese mes desde 2011. El impacto del cambio de ciclo hipotecario derivado de la desescalada de los tipos de interés iniciada en junio del año pasado por el Banco Central Europeo (BCE) mantiene el dinamismo tanto en las firmas como en la mejora de las condiciones financieras y, tras 21 meses por encima del 3%, el tipo medio bajó de ese nivel en el segundo mes del año para situarse en el 2,96%. Esta mejora de las condiciones de financiación despierta a la demanda latente que espera para poder saltar al mercado inmobiliario y desde el sector ya alertan de un aumento de la presión sobre la oferta que se traduce en más alzas de precios.
De acuerdo a lo que ha informado El Economista, al igual que la estadística de compraventa de viviendas conocida ayer -con récord de transmisiones en un febrero de los últimos 18 años-, la firma de hipotecas acumula ocho meses al alza, según los datos que publica este jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque en el mes de febrero hay una moderación en el avance con respecto al 11% de enero, el total de operaciones supera al del mes previo.
Desde abril de 2023 el tipo de interés medio se mantenía por encima del 3%, llegando a tocar un máximo del 3,46% en enero del año pasado, antes de que el BCE iniciara la senda de rebajas que aún mantiene, con un último recorte la semana pasada argumentado en gran medida en la inestabilidad global por la guerra de aranceles iniciada por EEUU.
En concreto, el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas se situó en febrero en el 2,96%, frente al 3,08% registrado en enero, y anota así su tasa más baja desde febrero de 2023, cuando fue del 2,86%.
El 35,4% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó en febrero a tipo variable, con un tipo de interés medio al inicio del 2,73%, mientras que el 64,6% lo hicieron a tipo fijo, con un tipo inicial del 3,10%. «Si bien es cierto que las hipotecas a tipo fijo seguirán siendo las más populares, las hipotecas a tipo variable (desincentivadas por las caídas del Euríbor) ya muestran una mayor competitividad, especialmente si las condiciones del mercado continúan mejorando», indica María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.
En cuanto al plazo e importe medio de estos préstamos, los datos indican 25 años y una subida del 16,2% interanual del importe, hasta los 157.018 euros.
La situación está abierta a interpretaciones. Mientras parte del sector advierte de que la mejora de las condiciones hipotecarias no no compensan la subida de los precios (el acceso abre las opciones para muchos de los que huyeron del mercado con los tipos altos pero el aumento de los precios -y de la entrada- sigue frenando parte de esa demanda) para otros el abaratamiento de la financiación es mayor que el encarecimiento de los pisos. Es el caso del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, que, además, considera que «el abaratamiento de la financiación y la demanda acumulada están fomentando un mercado inmobiliario muy resiliente a elementos de desequilibrio externos como la guerra comercial, los conflictos bélicos y la inestabilidad geopolítica».
El cambio del perfil del comprador es un hecho. Ahora es más solvente, lo suficiente para poder asumir el alza de precios y el desembolso inicial en caso de solicitar una hipoteca. Según explica Matos, «en los próximos meses, el porcentaje de compradores que opta por no solicitar hipoteca, actualmente en un 35%, seguirá siendo elevado». Esto se comprueba en la brecha entre compraventas e hipotecas, que refleja el peso de las compras ‘a tocateja’ o de situaciones en las que se vende para comprar.
Son las compras sin hipoteca las que deslizan más tensión entre la oferta y la demanda en el corto plazo. La incertidumbre geopolítica y económica global completa -y complica- la fotografía al reforzar el valor del ladrillo como valor refugio, con la contrapartida de que a una oferta escasa se le suman como demandantes aquellos que buscan invertir asumiendo poco riesgo. Este perfil «está ganando peso en el mercado», advierten desde Fotocasa. A esto hay que añadir la demanda latente en la sombra que conforman los perfiles ‘al acecho’ para comprar según mejoran las condiciones. Según Fotocasa Research, un 19% de los compradores ha paralizado el proceso y un 21% espera todavía más bajadas de tipos, sobre todo los perfiles más jóvenes y con menos ahorros.
Desde Fotocasa también señalan que «tras dosdescuentos de tipos durante el primer trimestre del año, iniciamos una estabilización y acomodación del mercado. Aunque probablemente la reducción de los tipos seguirá provocando indirectamente el aumento en los precios de la vivienda al atraer más demanda de compra al mercado». Frente a la opinión de Coapi, desde el portal inmobiliario consideran que las mejoras hipotecarias «podrían no ser suficientes para contrarrestar el acelerado incremento del valor de la vivienda», del 10,2% en marzo.
En los próximos meses habrá que mirar no sólo a la inflación y al BCE -si sigue recortando tipos y por cuánto tiempo- sino también a las políticas comerciales de EEUU que podrían modular la hoja de ruta. El director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén, cree que no está garantizado que «esta alegría se mantenga en el tiempo» dado el impacto en la inflación que pueden tener las decisiones políticas de EEUU.