Los problemas de acceso a la vivienda en Europa llevaron a la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, a crear, por primera vez, una Comisaría que tuviera competencia en materia de vivienda. Desde España, el Gobierno también ha emprendido una serie de iniciativas para dar solución a este problema.
Rocío Perteguer Prieto, vocal de la Junta y directora del Departamento de Vivienda del Colegio de Registradores de España, inaugura los desayunos informativos “Clave de Vivienda”, del Grupo Prestomedia, y que en esta primera ocasión ha abordado el tema “Los alquileres turísticos en España”.
Crónica Legal- Bienvenida al programa de entrevistas de Canal europa, en este caso también para crónica legal, con una invitada muy especial y un tema muy especial, porque vamos a hablar de vivienda, que se ha convertido en un problema transversal en la sociedad española y también en la sociedad europea, quiero recordar que se ha creado una comisión en el Parlamento Europeo específica para hacer un informe sobre la situación de la vivienda en la Unión Europea y que por primera vez en Europa en la Comisión Europea hay un comisario dedicado al tema de la vivienda. Y para ello nos acompaña Rocío Perteger, que, además es el vocal de la Junta del Colegio Registrado de España, es la directora de vivienda, es la persona que más trata y sabe de vivienda dentro de los colegios registradores, que es decir pues probablemente la garantía jurídica que tenemos ante la vivienda y ante la propiedad de la vivienda. La primera cuestión es obvia, sois un termómetro, un termómetro muy importante de la situación de la vivienda, de la compraventa, de lo que ocurre en torno al derecho de propiedad de la vivienda. ¿Cómo va el primer semestre que en situación se encuentra la compraventa de vivienda, qué diagnóstico nos haría la vivienda en España en estos momentos?
Rocío Perteguer- Bueno, pues la evolución, según nuestros datos, es que continúa de una manera sostenida el número de ventas y el crecimiento también de compraventas de viviendas, tanto de viviendas repetidas, principalmente, como de viviendas de obra nueva, que también está teniendo un comportamiento muy bueno en el sector.(…) Se ha producido en el último trimestre, hemos superado 182.000 ventas, lo cual se prevé, es un crecimiento de un 6,7% con relación al 2017, y, por otro lado, también el incremento de precios, hablamos de un 19,5% más respecto de los precios del máximo histórico alcanzado en 2017.
Hay que tener en cuenta que se ha producido también una cierta ralentización en la creación de empresas, ha disminuido la creación de empresas en el sector, ha aumentado también el número de declaraciones de concurso respecto de las mismas, solamente el 10% de esos concursos es de personas físicas, principalmente en absoluta insolvencia para satisfacer también el pago de los acreedores, y, por otro lado, tenemos dentro de los aumentos de capital, se ha producido un incremento de los mismos en este tipo de sociedades, pero el volumen de capital neto movido es inferior al trimestre anterior.
Con lo cual esperamos que a final de año se alcance un volumen de compramentas que supere las 700.000, alcanzando record históricos en este sentido, con lo cual, podemos tener en cuenta que si existe un incremento de número de ventas, un incremento de precios y, además, asistimos por otro lado, en otros indicadores experimentales, porque son experimentales en muchos casos, del incremento de índice de precios de alquiler todavía por encima de la vivienda, pues tenemos que efectivamente y junto con la desaleceleración del sector mercantil en este sentido, parece que tenemos un cierto desequilibrio entre la oferta y la demanda, pero que viene siendo mantenido y que obedece yo creo a cuestiones también estructurales que existen como bien has dicho en toda Europa.
Crónica Legal- Una segunda cuestión es el tema de los apartamentos turísticos, legislación europea, vino el reglamento, vosotros además habéis sido probablemente en Europa de los pioneros que lo pusisteis en marcha, me gustaría que explicaras cómo funciona, como se ha adaptado al reglamento europeo y cómo ves entre comillas el fenómeno de los apartamentos turísticos.
Rocío Perteguer- Bueno, el reglamento europeo ha sido objeto de vehiculación, porque hay que tener en cuenta que el reglamento es deficacia directa en todos los Estados miembros, o sea tiene aplicación directa, ha sido objeto de vehiculación, digamos, a través del real decreto 1312/2024 por el que se crea la ventanilla única de alquiler de corta duración.
Este concepto de un alquiler turístico es alquiler de corta estancia, que es un nuevo concepto que crea legislador europeo y que en nuestro caso abarca el temporal y el turístico, es decir, todo aquel que tiene una duración inferior a un año y que no tiene por objeto la satisfacción de necesidad permanente de vivienda de una persona, independientemente de la causalidad por la que se produzca.
Es un sistema que funciona como un sistema circulatorio con dos corazones. Un corazón es la ventanilla única digital, con el cual se relacionan las plataformas de intermediación, y el otro corazón es registro de la propiedad con el cual se relacionan los arrendadores.
Los arrendadores, para comercializar en las plataformas, tienen que obtener aquí el número de registro único de alquiler, y una vez que lo obtienen pueden comercializar en las plataformas, y la ventanilla única digital se relaciona con las plataformas, también para decirles que números de registro único de alquiler se han emitido, y cuáles son definitivos, provisionales, cuáles están revocados, y comunicarle las órdenes de baja de los anuncios.
Por supuesto, la ventanilla única digital y el registro de la propiedad están conectados, y la ventanilla única digital consume en tiempo real por servicios simplificados todos los códigos que nosotros los números de registro único de alquiler que nosotros emitimos para hacer estas órdenes de baja.
Además, las plataformas tienen la obligación de realizar comprobaciones aleatorias de sus anuncios, es decir, cruces de sus URL con números de registros únicos de alquiler, y tendrán que eliminar aquellos que no contengan un número de registro único de alquiler, aquellos que contengan uno revocado, en estos casos procederá la baja del anuncio. Además, tienen que suministrar información a ventanilla única digital de las unidades en las que intermedien. Y por otro lado, los arrendadores tendrán que comunicar al registro de la propiedad la información que realicen sobre cada uno de los números de registro único de alquiler de esas unidades, es decir, número de contratos celebrados, tiempos de duración, precios medios respecto de los mismos, y causalidad a través de un checking, lo que estamos diciendo para que se pueda realizar con ese conjunto de datos, una comprobación que la oferta es acorde y se conecta con la contratación.
Además, las comunidades autónomas, que son otro tercer corazón en este sentido, se relacionan también a través de convenios con el registro de la propiedad para poder consumir, tanto ellas como las administraciones locales que lo desen, los números de registros únicos de alquiler emitidos por el registrado, ¿qué van a poder comprobar así? Pues que efectivamente el que es válido en una comunidad autónoma, que lo es válido también en el municipio que ha regulado dentro de su normativa urbanística, y que además es válido también según
El registrador puesto que su vivienda no es una vivienda de protección oficial, no está sujeto a un concurso de acreedores, o no tiene limitaciones estatutarias de la comunidad de propietarios, que son las que rigen la vida y el funcionamiento de un edificio, y pueden establecer limitaciones para estos destinos de corta duración en numerosas ocasiones a través de las normas que regulan la convivencia y la situación jurídica de la finca, como son los estatutos de la comunidad que están inscritos para tener cualquier tipo de efecto contra terceros en el registro de la propiedad y en el único lugar en el que se hallan.
Esto, la asignación de este número de registro único del aquiler, conlleva un control legal y va por el registrador, que se convierte así en un control de transparencia material en relación a los consumidores, dando cumplimiento a la Directiva 93 en materia de protección de consumidores, que procede el tratado fundacional, y por otro lado, la ventanilla única, y también todos los operadores jurídicos, esta norma hay que interpretarla con relación al resto de normas del relamento de servicios digitales, también en este sentido en cuanto a las obligaciones de duty liens de las plataformas de los de los soferentes, en cuanto a la normativa de protección de consumidores, y este control de transparencia material, y en cuanto a las sanciones que se pueden establecer en esta materia, tanto por las administraciones competentes autonómicas como por las nacionales.
Este es el sistema, a día de hoy, hemos emitido más de 260.000 números de registros único del quiler, y bueno, estamos, tenemos mano tendida a todos los operadores afectados por la norma, y yo creo que es un paso y un avance para dar una imagen también de transparencia y una transparencia efectiva y material al mercado para que se destinen a estas diferentes tipologías del mercado, las viviendas, que están habilitadas para ello, tanto desde su nacimiento como puede ser desde su edificación, pues hay un build to rent, por ejemplo, en otras ocasiones, que hay que decir, incluso desde las propias concesiones de licencias, para que se favorezca laseguridad jurídica y la transparencia también para inversor y para el consumidor.
Crónica Legal- Ahí, desde el punto de vista de garantía jurídica y para que la audiencia lo entienda muy bien, ¿qué tipo de fraudes o qué tipo de irregularidades con este nuevo sistema europeo, qué es lo que hemos avanzado?
Rocío Perteguer- Hemos detectado, bueno, pues hemos detectado algunas viviendas que estaban destinadas en este sentido, pues viviendas que era viviendas de protección oficial, que se han construido con el dinero de todos para el establecimiento del proyecto de vida de una persona, porque tienen unas necesidades determinadas y que no se ha concebido para que se haga un negocio mercantil la misma.
Hemos detectado también, pues casos en los que a lo mejor el VUT se había sacado para la vivienda de al lado y el que comercializaba era otro.
Hemos detectado, bueno, pues muchas, principalmente, casi todas, por ejemplo, de prohibiciones estatutarias de las comunidades de propietarios que no le han tenido en cuenta y que no han tenido valor en juicio, porque tú como comunidad de propietario puedes obtener una sentencia judicial que declara que efectivamente lleva razón y que incluso declare al señor que no puede destinar, que se prohíba, que se destina a ese tipo de alquiler que la ha sabido. Pero claro, que va a hacer la comunidad de propietarios los fines de semana a pedir ejecución de sentencia cuando lleguen, incluso nos contaban de casos que la sentencia las marca en la pared del portal y de eso bueno, pues al consumidor en ese caso ya llegaba y había contratado, pues que ni la ve, no se lee lo que haya colgado en el portal.
Es decir, esto, bueno, pues de ese tipo. Se trata de conectar el mundo civil con el mundo digital, el mundo jurídico con el mundo digital, pues que en los tiempos que hoy en día vivimos pues tiene que estar perfectamente conectado y las administraciones tienen que hablar entre sí y la seguridad jurídica tiene que hacervarles los pronunciamientos efectivamente porque las normas lo que decíamos nacen para ser cumplidas en este sentido.
Crónica Legal- Una última cuestión, otro tema del que se habla mucho, esta especie de burbuja informativa que hay entorno a la vivienda, que por eso es tan grato hablar con alguien que está encima de los temas y además los conoce en profundidad y tiene información, creo que es muy importante, quitar un poco de ruido entorno a esto, pero la ocupación evidentemente es un factor también que altera la oferta y la demanda. Primero, ¿cómo crees de grave que es el fenómeno de la ocupación? Pero sobre todo te preguntaría, lógicamente, qué medidas desde el punto de vista de garantía jurídica y de lo que el registro supone se pueden dar, por ejemplo, en torno al alquiler, es decir, que se pueden hacer para clarificar algunas situaciones que también hay mucho fraude, ¿no? ¿Cómo lo ves?
Rocío Perteguer- Sí, nosotros en relación al alquiler, sí que hemos propuesto en varias ocasiones, incluso la tramitación de la Libre de la Derecha a la Vivienda, que había una sábana de enmiendas, un excel de 800 enmiendas, hubo varios grupos parlamentarios que llevaban este tipo de propuesta y era una detección precote vulnerabilidad que se haga a cargo de la administración, porque lo que nos dicen las Naciones Unidas en la Informe de Vivienda es que a las personas vulnerables hay que darles un agar, pero no a costa del administrado tampoco.
Y entonces nosotros establecíamos una medida de esa detección precote en Valencia, se adoptó con relación a las ejecuciaciones hipotecarias, que comentábamos antes y es que lo que decimos es que antes de iniciarse un procedimiento de desahucio, bien sea por impago de rentas o bien sea por impago de cuantas hipotecas, si tú tienes el derecho inscrito, bien el derecho del arrendatario, bien el derecho del acreedor hipotecario, lo que decimos es que se imita una certificación por parte del registrador en el momento de como requisito que hay que acompañar a la demanda y que esa certificación se imita copia a servicios sociales, de tal manera que servicios sociales ya se personalen en la vivienda para poder saber y poder evaluarse en la situación de vulnerabilidad.
Hablamos antes de que se inicie la demanda como en el íter preparatorio de la misma, si hay una situación de vulnerabilidad, que proceda al realojo a costa de la administración y el propietario recupera su vivienda, incluso lo que decimos en el íter preparatorio, con lo cual contribuye a que no haya un colapso judicial en este sentido, contribuye a que no es necesario realizar una paralización, a lo mejor, o un alargamiento a costa del propietario, también en el procedimiento y, por otro lado, contribuye a que hay unas garantías jurídicas para todos, tanto para propietarios como para rendatarios, tanto para personas vulnerables como para personas que quieren recuperar su vivienda para la finalidad que sea, porque puede ser por impago del alquiler o puede ser porque la necesite para otra cuestión, bien para sacarla de la venta, bien para hacer una alipación patrimonial o bien porque quiera residir en la misma.
Entonces, esos mecanismos de detección precoz a través del registro de la propiedad, se consiguen, si toda la información relativa a la habilidad está en el registro de la propiedad, con el número de registro único de alquiler de los arrendamientos de corta duración, de los turísticos y de los temporales, se consigue que acceda un dato relativo al mismo, pero esperamos que esto sea una puerta para que entre el contrato de alquiler de larga duración se pueda realizar una detección precoz de la vulnerabilidad, que la norma valenciana sea cogida por el legislador nacional, en este caso la que ha hecho para los ejecutivos hipotecares para ese sistema de detección precoz de vulnerabilidad y que se den garantías efectivamente en el derecho de propiedad y en el derecho del arrendamiento a todas las partes en igualdad de condiciones.