Casi el 9% de las nuevas hipotecas tenían un LTV superior al 80% a finales de 2024. Es el nivel más alto desde el tercer trimestre de 2022, según datos del Banco de España.
Las hipotecas de riesgo vuelven a crecer en el mercado. Según el último estudio publicado por la Asociación Hipotecaria Española (AHE), basado en datos del Banco de España, casi el 9% de los nuevos préstamos para la compra de vivienda tienen un ‘loan to value’ superior al 80%. Es decir, superan la financiación hipotecaria máxima que habitualmente concede la banca.
El documento sitúa en el 8,6% el peso de las hipotecas a más del 80% en el cuarto trimestre de 2024, lo que se traduce en el nivel más alto desde septiembre de 2022, coincidiendo con las primeras subidas de los tipos de interés que acometió el Banco Central Europeo (BCE) para doblegar la inflación.
El dato acumula un año consecutivo de aumentos, tras tocar mínimos históricos con un 6,1% a finales de 2023, justo cuando el precio del dinero se encontraba en el 4,5%, máximos desde 2001. Y, aunque es una tendencia al alza a vigilar, lo cierto es que el dato todavía se encuentra muy debajo de los máximos históricos de 2006, cuando alcanzó el 18%; o del 17% que superó en 2013.
Para Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), también pone el foco en la implementación de los avales públicos como los que propone el ICO o algunas comunidades, «que permiten cubrir hasta el 100% del valor del inmueble y están diseñados para permitir el acceso principalmente a jóvenes sin ahorros suficientes», pero siempre que dispongan de ingresos suficientes para pagar la cuota mensual.
Además, la analista también reconoce que, aunque por normal general no se financia por encima del 80%, hay entidades que han flexibilizado alguna línea de producto «para perfiles muy concretos, que cuenten con una capacidad de endeudamiento suficiente y solvencia acreditada».
Este aumento de la relación entre el importe de la hipoteca y el valor de las viviendas también ha venido acompañado de un récord del importe de las tasaciones hipotecarias. La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) confirma en su informe anual que durante el año pasado se produjo un incremento del 3,6% del importe promedio de las viviendas valoradas, alcanzando un valor tasado de 247.127 euros por hogar. Se trata del nivel más alto de la serie histórica de la patronal de las tasadoras, que arrancó en 2014.
«La amenaza de inflación por la guerra arancelaria está ahí, aunque no se vea a corto plazo, y eso puede ser un riesgo para quienes contraten hipotecas variables y también para los muchos que están contratando mixtas que establecen tramos fijos de 3 o 5 años», sostiene el director general de idealista/hipotecas, quien añade que «ambas opciones podrían resultar una protección insuficiente, pues tras esos 3 o 5 años aún queda por pagar la mayor parte de la hipoteca». Sobre todo en un momento en el que la banca está mejorando sus ofertas, para ajustar precios a las bajadas de los tipos de interés.
En el comparador de hipotecas de idealista, actualmente hay varios préstamos a tipo fijo para la compra de vivienda habitual a un interés cercano al 2,5%, como los que comercializan Banco Santander, Openbank, Sabadell y BBVA.
Mientras, la mayoría de entidades han limitado los plazos fijos de sus hipotecas mixtas a un máximo de cinco años. Y las que ofrecen plazos más largos mantienen el interés alrededor del 2,8%. En el caso de las variables, las mejores ofertas tienen un diferencial cercano al 0,5% + euríbor, como las de Kutxabank, Cajamar y Unicaja.
Al margen de esas ofertas generales, desde idealista/hipotecas aseguran que ya se pueden conseguir hipotecas fijas al 1,80%-1,85%, así como hipotecas mixtas al 1,20% en los primeros cinco años 5 años y después euríbor + 0,50%.
Estas nuevas condiciones hipotecarias están volviendo a impulsar la firma de hipotecas fijas, que han ido ganando velocidad en las nuevas contrataciones a medida que el Banco Central Europeo (BCE) ha rebajado el precio del dinero. Según el informe de la AHE, las hipotecas a tipo fijo han pasado de representar un 46% de las operaciones en el primer trimestre de 2024 a 64% en el cuarto trimestre. Y la tendencia se mantiene en el ejercicio en curso, al alcanzar una cuota de mercado del 68%.