El Fondo Monetario Internacional ha expresado su preocupación por la evolución reciente del mercado hipotecario en España. En su último informe sobre la economía española, la institución advierte de los “primeros indicios de relajación de los estándares de concesión de crédito bancario” y lanza un aviso al Banco de España para que adopte medidas que refuercen el control del riesgo. Aunque la situación no se considera grave, recomienda introducir herramientas macroprudenciales dirigidas a endurecer el acceso a las hipotecas.
En concreto, el organismo detecta un aumento del volumen de financiación en relación con el valor de los inmuebles. “Si bien los criterios de concesión de crédito siguen siendo, en general, prudentes, han comenzado a relajarse ligeramente, como lo demuestra el reciente aumento de la proporción de hipotecas de nueva concesión con elevados ratios préstamo-valor”, señala el informe.
Según informa El Economista, esto implica, en la práctica, que algunas entidades están concediendo préstamos por encima del 80 % del valor de la vivienda, un umbral que tradicionalmente se considera prudente para limitar la exposición al riesgo. Durante la crisis inmobiliaria de 2008, uno de los factores que agravó la situación fue precisamente la concesión de hipotecas que llegaban a cubrir el 100 % del precio de compra. Desde entonces, tanto el supervisor como el sector endurecieron los criterios de financiación.
En la actualidad, el Banco de España no ha activado en España medidas macroprudenciales específicas dirigidas a los prestatarios hipotecarios, como límites al volumen del préstamo o al esfuerzo financiero de los hogares. No obstante, el propio supervisor ha señalado que dispone de estas herramientas. En su Informe de Estabilidad Financiera de otoño de 2025 ya apuntaba que España era uno de los tres países de la eurozona que aún no habían puesto en marcha este tipo de medidas, y que se estaba analizando la experiencia internacional para valorar su aplicación.
Para reforzar la estabilidad financiera, el FMI propone introducir en el próximo año mecanismos basados en la capacidad de pago de los prestatarios, al menos en forma de recomendaciones supervisoras. “La introducción de límites , como las ratios préstamo-precio o préstamo-valor, ayudaría a prevenir una acumulación de riesgos vinculados a la vivienda en el sector financiero”, añaden sus técnicos, planteando que estas medidas podrían aplicarse como orientación o mediante límites obligatorios.
En este sentido, advierten de que, si los precios de la vivienda continúan subiendo con rapidez y los criterios de concesión siguen relajándose, el Banco de España debería pasar de recomendaciones a restricciones obligatorias para evitar una acumulación de riesgos como la que se produjo durante la burbuja inmobiliaria de los años 2000.
El informe también destaca que la adopción temprana de este tipo de medidas aumentaría su eficacia y tendría un menor impacto sobre el crecimiento del crédito. Además, estas herramientas complementarían la implantación progresiva del colchón de capital anticíclico, que alcanzará el 1 % en octubre de 2026 y que busca reforzar la solidez del sistema bancario.
La vivienda, un gran riesgo
Las recomendaciones del FMI se enmarcan en un diagnóstico más amplio sobre el mercado inmobiliario español, al que considera uno de los principales focos de riesgo. La combinación de una demanda elevada —impulsada por el crecimiento de la población, la inmigración neta y los tipos de interés más bajos— y una oferta limitada ha provocado un aumento significativo de los precios. A ello se suma el dinamismo de los mercados urbanos y costeros, cuyas tensiones “están propagándose cada vez más a zonas circundantes”.
En relación con las políticas públicas, el organismo valora positivamente algunas de las iniciativas adoptadas por el Gobierno, como la creación de la empresa pública de vivienda Casa 47 o el fondo España Crece, orientados a impulsar la oferta de alquiler asequible. No obstante, considera que el ritmo de incremento de la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir el déficit existente, especialmente en las áreas con mayor demanda.
Para revertir esta situación, el FMI propone acelerar el desarrollo urbanístico, liberar más suelo para la construcción y simplificar los procedimientos administrativos, incluyendo la agilización de licencias o el uso de herramientas como la inteligencia artificial. También subraya la necesidad de reducir la inseguridad jurídica reactivando la reforma de la Ley del Suelo.
En cuanto a las medidas de control del alquiler, el organismo plantea que, salvo que evaluaciones rigurosas demuestren que no han reducido la oferta, estos mecanismos “deberían suspenderse tras su período inicial de tres años”. Asimismo, recomienda revisar la Ley de Vivienda para condicionar la declaración de “zonas tensionadas” a la adopción de medidas concretas y cuantificables por parte de las comunidades autónomas que impulsen la oferta, como la puesta en circulación de nuevo suelo.