El pasado mes de diciembre entró en vigor una ley que regula la información que los anunciantes muestran en los anuncios subidos en portales inmobiliarios o en RRSS, o en la publicidad inmobiliaria. Se trata de la Ley 10/2025, de servicios de atención a la clientela y afecta a promotores y agencias inmobiliarias o intermediarios.
Según informa Idealista News, con esta nueva regulación, el anuncio ya no puede limitarse a mostrar una cifra. La principal novedad radica en que el precio debe respetar y mencionar expresamente cualquier normativa limitativa de precios aplicable, como la que rige en zonas tensionadas. Además, se exige la inclusión de los potenciales gastos de gestión, como los honorarios de intermediación.
Idealista realizó la siguiente entrevista a Jesús Prieto, abogado y especialista en Derecho Inmobiliario, quién resuelve todas las dudas y da las claves para que inmobiliarias y promotoras se adapten a tiempo.
¿Podrías explicarnos cuál es el objetivo principal que persigue esta ley de publicidad inmobiliaria?
Estamos hablando de la Ley 10/2025, por la que se regulan los servicios de atención a la clientela, es decir, este es el grueso de esta ley. Se trata de mejorar las relaciones que mantienen los consumidores y usuarios con determinadas empresas, ante todo enfocadas en servicios esenciales como telefonía, suministros, comunicaciones, etcétera. Pero lo que a nosotros nos interesa de esta ley es que también ha reformado el artículo 20 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y en este caso, más que introducir grandes novedades, lo que ha hecho ha sido precisar y acotar ciertas exigencias que hay a la hora de mantener determinadas relaciones comerciales con los usuarios. En este caso afecta, sobre todo, a las comisiones inmobiliarias.
La transparencia sin duda es clave y una de las dudas más recurrentes es desde cuándo nos afecta esto exactamente. La ley entró en vigor el 28 de diciembre de 2025.
Ese día fue cuando entró en vigor esta ley y se publicó en el BOE el día 27. Lo que pasa es que concretamente para los servicios de atención a la clientela, este periodo de adaptación, como evidentemente no se puede hacer en dos tardes, tiene un margen de un año, es decir, hasta el día 28 de diciembre de 2026. Pero la reforma del artículo 20 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ya es plenamente operativa. Por lo tanto, en teoría ya se tendrían que estar cumpliendo todas esas exigencias.
¿A quién afecta exactamente esta nueva regulación? ¿Existen diferencias entre anunciante profesional o particular?
La ley a los particulares no les afecta absolutamente nada, afecta a todos los profesionales. El particular que se anuncia en un portal como idealista, en principio, puede seguir subiendo su piso, con sus características con total normalidad y, a fin de cuentas, lo que más le va a interesar es destacar las bondades de su inmueble de cara a que sea atractivo para los consumidores. La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios se aplica a las relaciones que mantienen las empresas con los usuarios finales. En este caso sería el inquilino o la persona que quiere comprar una vivienda que se relaciona con una inmobiliaria. El deber de información de la inmobiliaria es notablemente más alto que si se lo estuviese comprando a un particular.
«No es posible publicar un anuncio señalando que los honorarios y los gastos no están incluidos. Deben estarlo»
¿Qué pasa con los miles de anuncios que ya están publicados antes de esa fecha? ¿Esta ley tiene carácter retroactivo, obliga a modificarlos o no?
En este caso sí que hay un régimen transitorio para la exigencia de la atención a la clientela. Pero en cuanto a la reforma de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, eso ya está plenamente operativo. Por lo tanto, en teoría, los anuncios que ya están publicados, sea en redes sociales, en idealista, en el escaparate o en cualquier sitio, ya deberían estar cumpliendo con estas exigencias.
¿A quiénes obliga esta nueva normativa? ¿Qué canales? ¿Qué herramientas de publicidad se aplica?
Cualquier comunicación comercial dirigida a los consumidores se vería afectada, sea un portal como idealista, una página web de la agencia o incluso un vídeo de TikTok. Evidentemente, aplicando un poco la lógica, porque en un vídeo de 15 segundos no se puede dar toda la información, aunque quizás sí se puede remitir a través de la descripción o de un enlace a un portal en el que exista más información que permita tomar una decisión de compra informada al consumidor. De hecho, el artículo 20.1 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios se refiere a que el consumidor o usuario tome una decisión sobre la contratación, en este caso con la inmobiliaria.
¿Cómo deben anunciarse a partir de ahora las viviendas para que cumplan con la ley y qué deben incluir los anunciantes para que se considere completo y legal?
Lo que ya se exigía era que se identificase al anunciante. Ahora con la modificación estamos hablando de todo lo que ya estaba vigente, las características esenciales del inmueble cuando sea posible, su precio final completo, incluidos los impuestos, que como sabemos, eso en la inmensa mayoría de los casos en el sector inmobiliario es prácticamente imposible, al no poder establecer un precio exacto porque además de ello, también existe un margen de negociación, aunque tuviésemos la certeza de que de que, por ejemplo, el ITP que se va a aplicar será el 7%.
Pero no sabemos cuál va a ser directamente el precio final si lo anunciamos en 200.000 y si se va a quedar en 190.000. Pero sí que deberíamos incluir una cierta base de cálculo o los parámetros que se han utilizado para determinar ese precio. Cuando se anuncia un piso se debe poner en el caso de que se esté vendiendo el precio al que habrá que aplicar los impuestos y la comisión de la inmobiliaria. Por ejemplo, si la inmobiliaria cobra una comisión fija, debe reflejar esa comisión fija. Hay una práctica también muy extendida, que es básicamente poner 3.000 euros más IVA. En teoría esto no se debe hacer. Lo mismo que, por ejemplo, cuando vamos a un restaurante, los precios deben incluir el IVA. Por ello, siempre que se conozca y se pueda calcular debe aparecer siempre “IVA incluido”.
Ahora, si por ejemplo aplicamos un porcentaje del 5% más IVA, ahí es perfectamente válido porque no podemos dar un precio concreto, tenemos que dar la base de cálculo del 5% más IVA, indicando el tipo aplicable.
No es posible publicar un anuncio en idealista señalando que los honorarios y los gastos no están incluidos. Deben estar incluidos.
Y, por otro lado, la gran novedad es que se determina que el precio final ofertado tendrá que respetar la normativa reguladora de precios si existiera y, en su caso, con referencia expresa a dicha normativa y a los parámetros que se han utilizado para fijar este precio. ¿Qué quiere decir esto? Pues básicamente que, si estamos vendiendo por ejemplo una VPO, deberíamos decir que está sujeto a la normativa propia de la vivienda de protección oficial. Y si el inmueble está en una zona declarada tensionada, el precio estará sujeto a las limitaciones de dicha normativa que le resulte de aplicación y, en este caso, también, de las características del arrendador.
Has comentado que es muy complicado fijar un precio final al 100% en el anuncio. ¿Qué ocurre en esos casos?
Debe fijarse una base de cálculo, por ejemplo, si lo estamos vendiendo a 200.000 euros debemos decir que está sujeto a ITP o IVA, más comisión de la inmobiliaria. En cuanto a los gastos de notaría, no creo que Consumo termine llegando a este nivel de exactitud porque es muy complicado determinando todo. Tampoco es cuestión de que el anuncio se convierta en un auténtico tratado fiscal, ya que no estamos buscando eso, sino que no nos puedan decir que no hemos informado debidamente al consumidor, en este caso, el comprador de la vivienda, de todos los gastos en los que podría incurrir.
Jesús, has mencionado la VPO, ¿Pero qué particularidades hay en el caso de la vivienda de protección oficial? ¿Cómo se debe proceder en este caso?
Hay que indicar correctamente los requisitos de acceso en la medida de lo posible. Insisto, adecuado a al tamaño. Hay que hacer una referencia a la normativa aplicable. Por lo tanto, también se debería indicar que el precio está fijado en función a determinados parámetros. Debe haber información clara sobre cuál es el nivel de protección de esa vivienda y los requisitos que deben cumplir los compradores. Pero insisto, todo un poco dentro de la lógica. En un video de TikTok esto no se puede hacer ni en un reel de Instagram, pero, por ejemplo, en un anuncio que subamos a idealista sí que podemos añadir al final una pequeña referencia normativa. También indicar, por ejemplo, que debe destinarse a vivienda habitual.
«El consumidor tiene derecho a recibir información clara, veraz y suficiente para tomar una decisión informada»
Hasta ahora hemos hablado de venta, pero cambiemos ahora la venta al alquiler. La nueva normativa también refuerza que no se pueden repercutir los honorarios de la agencia al inquilino en un alquiler de vivienda habitual. ¿Qué pasa en caso de anunciar una vivienda en alquiler en zonas tensionadas?
La Ley de Vivienda que ya data del 2023 fue la que cortó de raíz que se pudieran repercutir los gastos de la inmobiliaria al inquilino. Si tuviera una inmobiliaria, aunque la ley no me obligue directamente, pondría en el anuncio “sin comisión”, con una finalidad puramente publicitaria. Y deberíamos hacer una pequeña referencia a que el precio se ha fijado en función de la normativa aplicable.
Cuando el arrendador de una vivienda situada en una zona tensionada contrate los servicios de una agencia, es fundamental que firme un documento donde haga constar tanto el importe de la renta del contrato anterior como si ostenta o no la condición de gran tenedor. Esta medida es clave porque, ante posibles problemas, la inmobiliaria podrá acreditar que actuó de buena fe en cuanto al importe del alquiler, basándose en la información facilitada por su cliente.
¿Si un usuario o un comprador ve un anuncio que claramente no cumple la ley, qué derechos tiene y cómo puede actuar?
Un consumidor a lo que tiene derecho antes de adquirir un producto o de contratar un servicio es a obtener información clara y veraz y suficiente de cara a tomar una decisión de compra informada, en este caso de lo que es el alquiler o la compra de su vivienda. Si no cumple con esta normativa, podrá presentar una reclamación ante la autoridad competente de Consumo y alegar que esta información comercial resulta engañosa o incluso demandar directamente a la inmobiliaria porque esté repercutiendo la comisión al inquilino.
¿Cuáles son las sanciones en caso de no cumplir con esta normativa?
No es ninguna novedad porque ya estaba previsto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Una sanción leve va a oscilar entre 150 euros y 10.000 euros en caso de que una inmobiliaria meta la pata con un anuncio. Y hablamos de 10 anuncios, pues 100.000 euros, aunque de hecho estas pueden incrementarse si existe una cierta reiteración o si reviste una especial gravedad o el volumen económico afectado es elevado. Y, por otro lado, tenemos el tema de que la omisión de este tipo de información puede calificarse como una práctica desleal por engañosa. Ahí estamos hablando de la Ley de competencia desleal, si se considera que la información es poco clara, ininteligible y ambigua. Yo ahora, por ejemplo, puedo decidir no publicar la referencia a la normativa de una zona tensionada o adornar mejor los anuncios sin incluir ciertos gastos. A fin de cuentas, quien más pierde en este sentido es el consumidor final porque estará menos informado y tomará una decisión de compra con información poco clara. Pero la inmobiliaria de la competencia también estará resultando perjudicada porque ella sí que está cumpliendo las normas en este caso.
¿Serviría un código QR en el cartel del escaparate dirigido al anuncio a la web con toda la información?
Sí se puede, especialmente cuando el espacio no es suficiente para cubrir toda la información. Pero claro, esto pasa un poco como con el derecho tributario, todo es interpretable. No obstante, y por curarnos en salud, intentaría, aunque sea en pequeñito, añadir la comisión inmobiliaria e impuestos a aplicar. Siempre pongo el mismo ejemplo: los anuncios de coches de 9.700 euros. Estamos viendo la tele y abajo pasa rápidamente una línea que personalmente no soy capaz de leer nunca, donde pone básicamente que al final el coche cuesta el doble cuando lo financias. Por ejemplo, en el caso de una historia de Instagram, se puede poner el enlace ahí el QR (suprimir todo esto, no sé por qué dije historia de Instagram si ahí ya estamos usando el móvil). A mí honestamente me parece bien, pero a lo mejor para una persona mayor que no haya utilizado nunca un QR se puede considerar que no se está prestando a través de ese soporte toda la información.
«Una sanción puede llegar hasta 10.000 euros por anuncio»
¿Hay que incluir también la comisión inmobiliaria en alquileres de corta estancia y en alquiler de habitaciones?
Sí, la comisión de la agencia hay que incluirla.
¿Las empresas o promotoras que alquilan o venden sus pisos directamente, sin intermediarios deben acogerse a esta normativa?
Si se están dirigiendo a consumidores finales que son particulares, por supuesto que les afecta. Si el consumidor final es un particular, tiene la obligación, sea inmobiliaria, intermediaria o sea directamente una promotora.
Esta normativa no solo afecta a los anuncios, sino que también trae nuevas reglas para las reseñas y para las opiniones online. ¿Cuáles son las novedades más importantes en este aspecto?
Insisto en que esta normativa ya existía y lo que ya estaba es información sobre el hecho de que el empresario pueda o no garantizar que esas reseñas publicadas han sido efectuadas por consumidores o usuarios reales. Esto, como sabemos en las reseñas de Google, es prácticamente imposible porque ahí puede comentar quien quiera. Pero si yo tengo un sistema de reseñas propio, por ejemplo, en la página web que yo gestiono y me aseguro de que son reales, tengo que poder demostrar que efectivamente son usuarios que se han hospedado en mi apartamento. Pero la novedad es la siguiente y lo vamos a ver con un ejemplo. Yo, empresario, tengo una serie de apartamentos turísticos en Córdoba y quiero mejorar mi posicionamiento. Para ello envío emails a usuarios que se hospedaron hace un tiempo y se han quedado satisfechos. Esta práctica deja de ser legítima porque en este tipo de sistemas las reseñas deben corresponder a usuarios que hayan adquirido nuestro producto o en este caso, contratado, nuestros servicios durante los últimos 30 días. En definitiva, deben poder poner reseñas usuarios solamente de los últimos 30 días. No se puede pedir reseñas a usuarios que se hayan hospedado en el apartamento o que hayan comprado un inmueble a través de nuestra inmobiliaria hace 31 días. Porque además la ley fija que son días naturales.
Eso sí, en el supuesto de que el empresario sepa que esa reseña es manifiestamente falsa, está facultado para solicitar la eliminación de esos comentarios, aunque tiene la carga de la prueba a la hora de acreditar que efectivamente esa reseña no se corresponde con un consumidor o usuario, que en este caso haya comprado mi producto o contratado mi servicio. Por lo tanto, tengo que llevar bien un registro de facturas o de usuarios para que, si viene una inspección, pueda acreditar que esa reseña ha dejado de estar ahí por este motivo.
Y esto no es para menos, porque sabemos que hoy día las decisiones de compra están muy condicionadas por las reseñas, como ocurre al adquirir un móvil. La ley nos faculta para retirar reseñas falsas, pero tenemos que ser capaces de demostrar que efectivamente lo son.