La vivienda se ha consolidado como uno de los principales problemas para los españoles y los europeos. El viceconsejero de Vivienda, Transportes e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez, explica que, para hacer frente a la crisis habitacional, la Comunidad de Madrid combina medidas de promoción pública y colaboración con el sector privado, facilitando tanto el acceso al alquiler como a la compra. Advierte que, con un crecimiento previsto de alrededor de un millón de habitantes en la próxima década, es fundamental planificar nuevos suelos para que la oferta pueda absorber de manera natural la demanda futura y garantizar un mercado de vivienda sano y accesible.
Aquí Europa- La vivienda es identificada por los españoles y los europeos como uno de los principales problemas sociales. ¿Qué está haciendo la Comunidad de Madrid para paliar esta situación?
José María García Gómez– La Comunidad de Madrid está implementando muchas medidas porque el acceso a la vivienda nos preocupa tanto a las administraciones como a los ciudadanos. Tenemos instrumentos para dar respuesta a esta necesidad.
Por un lado, la Comunidad de Madrid es pionera en un marco de seguridad jurídica. Estamos promoviendo modificaciones legislativas en la ley del suelo autonómica, que permiten movilizar suelos hacia la vivienda de protección pública, nuestra vivienda asequible. Además, trabajamos en la flexibilidad de usos, convirtiendo suelo terciario y oficinas en vivienda asequible, generando miles de oportunidades de acceso.
Este proceso culminará en una ley de medidas urgentes en materia de vivienda, que incrementará la densidad y edificabilidad de las parcelas de protección pública para aumentar el número de viviendas. También se trabajará en una nueva ley del suelo y de ordenación del territorio, que cambiará el paradigma urbanístico, entendiendo que el urbanismo es la base para generar oportunidades de vivienda.
Paralelamente, desarrollamos programas de colaboración público-privada para que inversores privados conviertan suelos en vivienda de alquiler asequible, y ayudas para facilitar el acceso a la financiación, de manera que los jóvenes madrileños puedan comprar vivienda con hipotecas cercanas al 100 % del valor de la propiedad.
Aquí Europa- Más allá de las cifras, que son muy elevadas, ¿qué capacidad tienen estas medidas de generar oportunidades de vivienda?
José María García Gómez– Gran parte de la respuesta depende de la promoción privada. La administración crea el marco legislativo, desarrolla programas y medidas disruptivas a través de la colaboración público-privada. Con ello podemos generar entre 30.000 y 40.000 viviendas.
Pero hace falta más. Es ahí donde entra el sector privado, sobre todo en grandes desarrollos: los cinco del sureste madrileño, Madrid-Nuevo Norte y, en la conurbación urbana, proyectos como Retamar de la Huerta de Alcorcón o los carriles en San Sebastián de los Reyes. Estos desarrollos permitirán generar oportunidades de vida para aproximadamente 240.000 nuevos habitantes.
La Comunidad de Madrid crecerá en alrededor de un millón de habitantes en la próxima década, por lo que debemos planificar nuevos suelos para que la oferta absorba la demanda de manera natural.
Aquí Europa- Esa dicotomía entre propiedad y alquiler, que tú defines muy bien en términos de oportunidades, ¿cómo la aborda la Administración de Madrid? ¿Se prioriza el alquiler o la propiedad?
José María García Gómez– No debería haber esa dicotomía. Lo importante es generar oportunidades de vida. Lo que tiene que hacer la administración es facilitar estas oportunidades, que pueden materializarse tanto accediendo a la vivienda en régimen de compra, lo cual es saludable para la economía y el futuro patrimonial de las personas, como a través del alquiler, siempre que exista un mercado sano, equilibrado en derechos y obligaciones entre arrendador e inquilino.
Un mercado de alquiler sano amplía las oportunidades de acceso y contribuye a estabilizar los precios. Nosotros no somos dogmáticos: no estamos a favor solo de la compra ni solo del alquiler. Ambos mercados deben integrarse. En el caso del alquiler, es importante dar seguridad jurídica, medidas de apoyo como seguros de impago de renta, soluciones arbitrales para conflictos entre arrendador e inquilino, y facilitar acceso a financiación y crédito hipotecario.
Aquí Europa- El gobierno de la Comunidad de Madrid ha confrontado con el gobierno central en muchas cuestiones, incluida la vivienda. Desde tu punto de vista, ¿cómo evalúas la acción del gobierno central en este tema? Y, suponiendo que el Partido Popular vuelva a gobernar España, ¿cuáles serían las primeras medidas que debería tomar?
José María García Gómez– Es evidente que el gobierno central en estos años ha hecho todo lo contrario a lo que debiera hacerse. Ha destruido el mercado del alquiler, generando inseguridad jurídica desde 2020 con las sucesivas leyes excepcionales de emergencia social que impiden la recuperación posesoria de una vivienda en alquiler. Eso ha reducido el tamaño del mercado del alquiler y el establecimiento de nuevas garantías ha encarecido el precio del arrendamiento.
La ley de vivienda, al introducir en el imaginario un derecho subjetivo de acceso a la vivienda y declarar mercado tensionado como solución a todos los problemas, ha provocado el efecto contrario: menos oportunidades de acceso y perjuicio para quienes más necesitan una vivienda.
El futuro gobierno, que esperemos sea del Partido Popular presidido por Feijóo, debería cambiar esa estructura normativa, porque mantenerla provoca efectos distorsionadores del mercado y de las oportunidades de acceso a la vivienda. Habría que derogar la ley de vivienda y, legislando en positivo, aprobar una ley del suelo y de seguridad en materia de urbanismo que permita que el planeamiento perviva en el tiempo, evitando litigiosidad sobre los instrumentos de planeamiento, que son la materia prima que se transforma en vivienda. Sin suelo apto y licenciado, no habrá viviendas.
Además, un gobierno del Partido Popular con visión liberal debería trabajar en fiscalidad, porque el 25 % del coste final de una vivienda son impuestos, lo que ofrece un margen para mejorar la asequibilidad. Por último, hay que facilitar el acceso a la financiación, para que los jóvenes puedan elegir entre alquilar o comprar según su mejor camino, sin verse obligados por la falta de alternativas.