La crisis de vivienda en Europa y España se refleja en la subida constante de los precios, la reducción del número de operaciones de compraventa y la limitada oferta de alquiler. Según algunos datos notariales, en Madrid capital el 14 % de las compras de vivienda las realizan extranjeros, y el precio medio por metro cuadrado en España supera los 2.500 euros, lo que refleja la presión sobre la oferta y la demanda. César Sanz, vicesecretario general del Consejo General del Notariado, explica que los notarios viven esta crisis “a pie de calle”, lo que les permite recopilar datos de miles de operaciones diarias que luego se utilizan en políticas de vivienda y en incentivos fiscales. El proceso de digitalización del notariado, que incluye firma electrónica, videollamadas y un portal público con estadísticas desagregadas por zonas, facilita el acceso a información sobre el mercado inmobiliario tanto a administraciones como a ciudadanos, investigadores y entidades financieras. Sanz subraya que, a pesar de esta digitalización, no se pierde la cercanía ni la atención personalizada del notariado, que garantiza orientación directa y respuesta inmediata a cualquier duda de los ciudadanos
Aquí Europa- ¿Qué papel desempeña el notariado en el mercado de la vivienda? ¿Cuál es vuestra función y qué aportación podéis hacer en un sector que está tan tensionado y que se ha convertido en uno de los principales problemas de la sociedad?
César Sanz- La principal aportación del notariado está, sobre todo, en el ámbito del derecho privado, es decir, en las relaciones entre particulares. Los notarios estamos “a pie de calle”: hay unas 2.900 notarías repartidas por toda España. Al ser funcionarios públicos, no podemos abrir la notaría donde queramos; algunas tienen que estar obligatoriamente en determinados pueblos y dar servicio a los ciudadanos de esos lugares.
Se estima que unas 60.000 personas pasan cada día por las notarías de España con sus problemas e inquietudes: algunas relacionadas con la compra de vivienda, otras con diferentes cuestiones. A todos ellos debemos prestar un servicio adecuado. Gracias a ello, recogemos un observatorio privilegiado sobre problemas e inquietudes de los ciudadanos, que luego se refleja en los documentos notariales.
El contenido de estos documentos, debidamente anonimizado, se utiliza para ofrecer información muy valiosa a administraciones públicas y otros organismos, y contribuye a la creación de políticas de vivienda, políticas de suelo y políticas fiscales, así como a la introducción de incentivos para determinadas operaciones.
Por ejemplo, recientemente hemos registrado un incremento de donaciones, sobre todo de padres a hijos, para la compra de vivienda. Esto refleja que el principal problema del mercado no es la financiación, aunque conseguir una hipoteca sigue siendo difícil, sino la falta de capital inicial que se requiere para acceder a la financiación, junto con los gastos e impuestos asociados.
Gracias a la intervención notarial, y a los beneficios fiscales aplicados por muchas comunidades autónomas, este flujo de dinero se canaliza hacia los jóvenes compradores, facilitando su acceso a la vivienda. A través de nuestra labor, podemos observar y aportar información sobre muchos aspectos de la realidad del mercado inmobiliario.
Aquí Europa- El alquiler es otra parte muy importante de la ecuación, pero no está sujeto al mismo control que vosotros podéis ejercer. Dado que gran parte de las soluciones habitacionales pasan por el alquiler, ¿qué propuestas tenéis en este ámbito?
César Sanz- Lo que proponemos es aplicar nuestra labor al alquiler, haciendo lo que sabemos hacer. Actualmente, existe un Real Decreto de 1996 que regula los contratos de arrendamiento y permite documentarlos en escritura pública y, si se desea, inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, en la práctica esto se hace muy poco, generalmente solo en grandes operaciones, como arrendamientos de personas jurídicas o naves industriales.
Cuando hay una opción de compra asociada al alquiler, es más común que se inscriba en el Registro de la Propiedad, porque ofrece mayores garantías frente a terceros. En cambio, los arrendamientos normales rara vez se documentan en escritura pública. Esto puede generar problemas para las partes, sobre todo si no están bien asesoradas. A veces cuentan con agentes inmobiliarios, abogados o gestores, pero no siempre.
Además, la normativa de arrendamientos se ha vuelto cada vez más compleja, con moratorias sucesivas y decretos-ley excepcionales, como el último, el decreto-ley 8/2026 del 20 de marzo. Aquí el notariado puede contribuir a equilibrar los derechos y obligaciones de ambas partes y a ofrecer un mayor control frente al fraude fiscal. El mercado del alquiler es bastante opaco, incluso para Hacienda. Todos los datos notariales se incorporan al índice único informatizado, que luego se suministra a administraciones públicas, catastro y otros organismos, ayudando tanto a políticas públicas como a la detección de fraude fiscal.
Otro aspecto importante es la conservación de los documentos notariales. Cada escritura incluye el coste de conservación indefinida, ahora también disponible en formato electrónico desde noviembre de 2023. Esto permite llevar las escrituras en el móvil con el mismo valor legal que una copia en papel, con timbre y registro oficial. Creemos que estas medidas pueden ayudar a mejorar la seguridad y transparencia en el mercado del alquiler.
Aquí Europa– Respecto a los datos del inicio de año, parece que los precios siguen subiendo mientras que las operaciones bajan. ¿Cómo lo interpretáis?
César Sanz- Hemos recibido los datos de enero sobre todas las escrituras de compraventa de viviendas, tanto pisos como unifamiliares, firmadas en notarías españolas entre el 1 y el 31 de enero. Tras filtrar la información, observamos que el número de viviendas vendidas ha bajado más de un 11 % respecto a enero de 2025 en todo el país.
De hecho, en 15 comunidades autónomas las operaciones disminuyeron. Solo aumentaron en dos: La Rioja y Castilla-La Mancha, que partían de cifras mucho más bajas. Por ejemplo, en Madrid, las compraventas de vivienda cayeron casi un 16 %.
Al mismo tiempo, Los precios siguen subiendo. El precio medio por metro cuadrado en España ya supera los 2.500 euros en pisos. Hace un año, incluso, se superaron los registros máximos de julio de 2007, que solemos usar como referencia del anterior boom inmobiliario.
Aunque los precios han alcanzado y superado esos niveles, el número de operaciones todavía no lo ha hecho. En 2007 se firmaron más de 850.000 viviendas, mientras que en 2025 se registraron unas 100.000 menos. Sin embargo, el precio medio por metro cuadrado, tanto en pisos como en viviendas unifamiliares, ya ha superado los niveles de julio de 2007.
Aquí Europa- Hablemos de digitalización y tecnología. Habéis hecho un esfuerzo muy claro, incluso con un portal que proporciona transparencia y datos del mercado, además de contar con firma electrónica y procesos por videollamada. ¿Podrías explicarnos cómo funciona todo esto?
César Sanz– Sí, efectivamente, la digitalización del notariado se ha desarrollado durante muchos años. A menudo se plantea que la digitalización o la inteligencia artificial acabarán con los notarios o con muchos trabajos. Pero no es así: lo importante es aprovechar estas herramientas tecnológicas para mejorar la función notarial.
Al final, todos somos personas. Por ejemplo, muchas entidades de crédito son completamente digitales, y las personas que acuden a ellas valoran la comodidad, pero se quejan de no tener a nadie a quien acudir cuando surge un problema. En la notaría eso no pasa. Hemos creado canales digitales, videoconferencias y comunicaciones electrónicas, pero lo más importante sigue siendo la inmediatez y la confianza: poder contar con un notario que explique las cosas y resuelva dudas personalmente.
Además, los datos que extraemos de las escrituras públicas ahora están disponibles no solo para las administraciones públicas, sino también para ciudadanos, investigadores, entidades de crédito e inmobiliarias. Esto permite analizar el comportamiento del mercado inmobiliario, desglosado por comunidades autónomas y ciudades. Por ejemplo, en el portal puedes ver cómo se han vendido las casas en tu barrio en los últimos años. Por protección de datos, no se puede identificar una vivienda concreta, pero sí se dispone de información general por código postal.
El portal ofrece muchas estadísticas curiosas: la superficie media de los pisos vendidos ha aumentado, algo que muchos no esperábamos; también se pueden ver datos sobre la compra de vivienda por extranjeros, residentes y no residentes. Por ejemplo, en Madrid capital, el 14,2 % de las compras las realizan extranjeros, siendo los italianos los que más compran, seguidos de chinos y franceses. En Barcelona, más del 30 % de las compras de vivienda corresponden a extranjeros.
Respecto a los jóvenes, definidos como personas entre 18 y 30 años, el número de compradores ha bajado significativamente: comparando 2007 y 2025, se ha reducido prácticamente a la tercera parte. Y eso, a pesar de que los tipos de interés actuales son mucho más bajos que en épocas anteriores. Hay múltiples factores detrás de esto.