Acceder a una vivienda en propiedad será todavía más difícil este año. La subida constante de los precios y la falta de oferta continúan tensionando el mercado inmobiliario, pero a ello se suma ahora otro obstáculo: conseguir financiación hipotecaria resulta cada vez más complicado. Los bancos han endurecido sus criterios de concesión y exigen perfiles económicos más solventes a quienes buscan una hipoteca.
Según informa Infobae, el precio de la vivienda sigue marcando máximos y se aleja de buena parte de los compradores. El coste de la vivienda usada en España aumentó un 16,9 % interanual en abril, hasta alcanzar los 2.748 euros por metro cuadrado de media, según el índice de precios inmobiliarios de idealista. Se trata del nivel más elevado desde que existen registros.
“La combinación de suelo escaso, regulación restrictiva de la nueva construcción y una demanda internacional sin pausa configura un mercado donde los precios tienen muy poco margen de corrección a la baja”, apunta Ferran Font, portavoz y director de Estudios de pisos.com.
El economista Santiago Carbó también advierte de la situación que atraviesa el mercado residencial. El experto alerta de “subidas significativas” en los precios de compraventa y destaca cómo la falta de oferta y el elevado coste tanto de los alquileres como de las hipotecas están absorbiendo gran parte de las mejoras salariales de las familias.
La escasez de vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas estructurales del mercado. Mientras la demanda sigue creciendo impulsada por la llegada de inmigrantes, el buen comportamiento del empleo y el aumento de los hogares unipersonales, la oferta de vivienda en venta continúa siendo insuficiente. Como consecuencia, el déficit acumulado de vivienda en España alcanzó las 625.000 unidades entre 2021 y 2025.
La construcción de nuevas viviendas tampoco logra responder a las necesidades actuales. La edificación de casas ha caído un 83 % desde 2006 y lleva más de quince años situada por debajo de las 100.000 viviendas anuales.
Desde Bankinter reconocen que este desequilibrio entre oferta y demanda no se corregirá a corto plazo. “Ya podemos decir con toda seguridad que en los próximos tres años las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada, y para aumentar esta cifra a futuro es necesario que las administraciones públicas liberen suelo y agilicen desarrollos urbanísticos y cambios de uso”, sostienen los expertos de la entidad.
A las dificultades para encontrar vivienda se suma ahora un cambio de estrategia por parte de los bancos. Las entidades financieras han comenzado a endurecer las condiciones para conceder hipotecas en un contexto marcado por el repunte del euríbor y la incertidumbre geopolítica internacional. Tras meses de intensa competencia comercial, la banca ha dejado atrás la guerra de precios para centrarse en clientes con perfiles financieros más sólidos.
Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca, asegura que el mercado hipotecario ha pasado “de una fase de guerra de precios a una fase de equilibrio”. Según explica, “hoy el foco ya no es quién ofrece el tipo más bajo, sino quién lo ofrece al perfil adecuado”.
Este cambio está transformando la forma en que las entidades analizan las solicitudes hipotecarias. Los bancos estudian ahora con más detalle la solvencia, estabilidad laboral y capacidad de ahorro de los compradores, mientras pierden peso las campañas generalizadas basadas únicamente en rebajar los tipos de interés.
En el primer trimestre del año, las entidades ajustaron la financiación media hasta situarla en torno al 75 % del valor de tasación o compraventa del inmueble. Esta política “obliga a los compradores a aportar un ahorro promedio de 66.557 euros para formalizar su préstamo, complicando el acceso especialmente a aquellos con menor capacidad de ahorro previo”, reconoce Laura Martínez, portavoz de iAhorro.
Además del mayor ahorro inicial, las entidades financieras han endurecido también sus criterios de solvencia respecto a hace apenas unos meses. Actualmente, los bancos exigen unos ingresos netos mensuales medios de 2.582 euros, junto a una situación laboral más estable y consolidada. La antigüedad laboral requerida ronda ya los siete años de media.
“Esta combinación de solidez financiera y trayectoria profesional consolidada se ha convertido en la llave indispensable para sortear las condiciones de mercado más restrictivas del presente ejercicio”, señala Martínez.
Ricard Garriga coincide en que la estrategia de la banca ha cambiado de forma significativa. “Siguen siendo muy competitivos, pero mucho más selectivos; ya no hacen precio para todos. Cada entidad tiene muy claro qué cliente quiere y ahí es donde aprieta”, concluye.