La gran banca ha intensificado en el último año su apoyo financiero al sector promotor en un momento especialmente delicado para el mercado residencial español, marcado por una escasez crónica de vivienda nueva frente a una demanda que no deja de crecer. Las seis principales entidades del país concedieron en 2025 un total de 14.366 millones de euros en préstamos dirigidos a constructores y promotores inmobiliarios, lo que supone un incremento del 24 % respecto al ejercicio anterior y confirma la reactivación del crédito al ladrillo, aunque todavía lejos de los niveles previos a la crisis financiera.
Según informa El Mundo, el avance estuvo encabezado por CaixaBank y Banco Santander, que elevaron este tipo de financiación un 33 % y un 30 %, respectivamente, mientras que Bankinter fue la entidad que registró el mayor salto porcentual, al duplicar prácticamente el volumen concedido hasta alcanzar los 819 millones de euros. En términos absolutos, Santander lideró el mercado con 4.265 millones en préstamos promotor, seguido por BBVA, con 3.548 millones, y CaixaBank, con 3.310 millones. Banco Sabadell aportó 2.000 millones y Unicaja cerró el ejercicio con 424 millones, en ambos casos con crecimientos más moderados.
Pese al impulso, el peso de esta financiación dentro del crédito empresarial sigue muy por debajo del registrado durante la etapa del boom inmobiliario. Según las últimas referencias del Banco de España, los préstamos vinculados a promoción y construcción residencial representaban en torno al 15% del crédito total a empresas a mediados del pasado año, frente al 50 % que llegaron a concentrar en 2008. El recuerdo de aquella crisis sigue condicionando la política de riesgos de las entidades, que mantienen criterios de concesión mucho más prudentes.
A ello se suma un cambio normativo que está favoreciendo una mayor disposición a financiar nuevos proyectos. La entrada en vigor de la circular CRR3, dentro del marco regulatorio de Basilea, ha reducido el consumo de capital que exige a la banca este tipo de operaciones siempre que las promociones cuenten con un nivel suficiente de preventas o con ratios de financiación más conservadores. Esta modificación mejora la rentabilidad regulatoria del crédito promotor y abre la puerta a una mayor participación del sector financiero.
La reactivación del crédito coincide con una recuperación de la actividad constructora, aunque todavía insuficiente para responder al déficit habitacional que arrastra el país. Durante 2025 se concedieron 139.016 visados para obra nueva, la cifra más alta desde 2008. Aun así, el volumen sigue siendo claramente insuficiente frente al ritmo de creación de hogares, impulsado por la inmigración, el crecimiento demográfico y la presión de la demanda en las grandes áreas urbanas y turísticas.
Las previsiones de las principales casas de análisis apuntan a que la brecha seguirá ampliándose. BBVA Research calcula que este año harán falta 747.000 viviendas, mientras que CaixaBank Research eleva ya las necesidades por encima de las 818.000 unidades en 2026 y anticipa que en apenas dos años podrían rozarse las 900.000 familias sin acceso a una vivienda disponible. El problema se agrava porque la nueva oferta no siempre se concentra en las zonas donde la escasez es más acusada.
Castellón figura entre las provincias con un déficit más severo, al igual que Valencia, Murcia, Tarragona, Las Palmas, Toledo o Almería. En estos territorios, el ritmo actual de nuevas promociones está muy lejos de las necesidades reales de la población, lo que alimenta la tensión sobre los precios y dificulta el acceso tanto a la compra como al alquiler.
Desde el sector promotor insisten en que, aunque la financiación mejora, el gran cuello de botella sigue estando en la burocracia. Los largos procesos urbanísticos y la lentitud en la concesión de licencias retrasan durante años la salida al mercado de nuevas viviendas. Entre la adquisición del suelo y la entrega de la última unidad pueden transcurrir, de media, hasta 16 años, un plazo que complica enormemente la capacidad de respuesta del mercado incluso en un contexto de mayor apoyo bancario.
La consecuencia es una presión cada vez mayor sobre las familias, especialmente en aquellas provincias donde el esfuerzo financiero para acceder a una vivienda ya supera umbrales preocupantes. La combinación de falta de oferta, crecimiento demográfico y limitaciones administrativas mantiene la crisis habitacional como uno de los grandes desafíos económicos y sociales del país.