El acceso a la vivienda en propiedad continúa siendo uno de los principales desafíos para miles de familias en España. La escasez de oferta disponible ha contribuido a una subida continuada de los precios, dificultando especialmente a los jóvenes la posibilidad de adquirir una vivienda. Entre las principales barreras se encuentra la necesidad de disponer de un importante ahorro previo para acceder a una hipoteca.
Según informa Cinco Días, en la actualidad, la mayoría de las entidades financieras conceden financiación de hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble, lo que obliga al comprador a aportar el 20 % restante con recursos propios. A ello se suman impuestos, gastos de notaría, registro y otros costes asociados a la operación, por lo que el desembolso inicial suele rondar el 30 % del precio de la vivienda. En términos prácticos, la compra de un inmueble valorado en 300.000 euros requiere disponer previamente de alrededor de 90.000 euros, una cantidad que resulta inasumible para muchos hogares.
Ante esta situación, MyInvestor ha desarrollado una propuesta poco frecuente en el mercado hipotecario español: la concesión de hipotecas que permiten financiar el 100 % del valor de la vivienda. La iniciativa parte de una realidad cada vez más habitual para las entidades financieras: la existencia de potenciales compradores con empleo estable, ingresos recurrentes y capacidad suficiente para asumir una cuota hipotecaria, pero sin el ahorro necesario para cubrir la entrada exigida por los bancos. A ello se añade el elevado coste del alquiler en numerosas ciudades, que limita aún más la capacidad de ahorro de muchas familias.
La entidad pretende así dar respuesta a ese perfil de cliente que puede afrontar el pago de una hipoteca, pero encuentra dificultades para reunir el capital inicial requerido. No obstante, este producto no está disponible para cualquier solicitante. La aprobación depende de distintos criterios de solvencia, entre ellos la estabilidad laboral, el nivel de ingresos y el porcentaje de renta destinado al pago de las deudas, que habitualmente no puede superar el 40 %. La comercialización de estas operaciones se realiza a través de Helloteca, el bróker hipotecario adquirido por MyInvestor en 2024.
El modelo de financiación también presenta diferencias respecto a una hipoteca convencional. Según explica Juan Pablo Canturini, responsable de operaciones de Helloteca, la financiación se articula mediante dos tramos diferenciados. El primero cubre el 80 % del valor de la vivienda y funciona como una hipoteca tradicional. El segundo financia el 20 % restante, es decir, la parte que normalmente debe aportar el comprador con fondos propios.
Desde el punto de vista regulatorio, este segundo tramo supone un mayor riesgo para la entidad y un consumo adicional de capital, por lo que requiere la existencia de garantías complementarias. De acuerdo con fuentes financieras consultadas, otras entidades también ofrecen financiación por encima del 80 % e incluso alcanzan el 100 % en determinados casos, aunque no se trata de una práctica generalizada. La principal diferencia es que MyInvestor ha desarrollado un producto específicamente diseñado para este tipo de operaciones.
“El regulador quiere que haya protección. Las hipotecas que financian más del 80 % tienen más riesgo y por eso exigen avales o seguros. No ve bien las hipotecas al 100 % sin ninguna justificación ni garantías”, explica Canturini.
Para cubrir ese riesgo adicional, la entidad contempla distintas alternativas. Una de ellas consiste en la contratación de una póliza con una aseguradora que asume el riesgo correspondiente al 20 % adicional de financiación. Otra opción pasa por aportar garantías complementarias, como una segunda vivienda —propia o de un familiar— o incluso un fondo de inversión que sirva de respaldo a la operación.
La estructura dual de la financiación también influye en el coste del préstamo. Los clientes con ingresos mínimos de 4.000 euros mensuales, ya sea de forma individual o conjunta, pueden acceder a un tipo del 3,4 % TAE para el primer tramo, correspondiente al 80 % del importe financiado. El 20 % restante se concede a un tipo del 5,45 %, debido al mayor riesgo asumido y al coste asociado a la cobertura aseguradora. En aquellos casos en los que los ingresos no alcanzan los 4.000 euros mensuales, el tipo aplicado al primer tramo asciende al 3,9 %, mientras que el segundo mantiene el 5,45 %.
Como referencia, el tipo medio de las hipotecas firmadas actualmente en España se sitúa en el 2,85 %, según los últimos datos disponibles del Banco Central Europeo (BCE). No obstante, esta cifra no contempla el coste derivado de productos vinculados como seguros, tarjetas, planes de pensiones o fondos de inversión, cuya contratación suele ser necesaria para acceder a los tipos más reducidos que ofrecen las entidades financieras.
Precisamente una de las particularidades de las hipotecas comercializadas por MyInvestor es que no requieren la contratación de productos vinculados, aunque a cambio aplican un tipo nominal superior al promedio del mercado.
Canturini señala además que, cuando el comprador aporta garantías adicionales suficientes, como una segunda vivienda, la entidad puede llegar a conceder el 100 % de financiación aplicando el mismo tipo del 3,4 % sobre la totalidad del préstamo, al reducirse significativamente el riesgo de la operación.
La dificultad para reunir la entrada necesaria se ha convertido en uno de los principales obstáculos para acceder a una vivienda en propiedad, una realidad que también ha sido identificada por las administraciones públicas y por las propias entidades financieras. Con el objetivo de facilitar el acceso a la financiación por encima del 80 %, en los últimos años se han puesto en marcha diferentes programas de avales públicos.
Tanto el Gobierno como varias comunidades autónomas han impulsado iniciativas destinadas principalmente a jóvenes compradores. Estos programas permiten que la Administración avale una parte del préstamo, habitualmente hasta el 20 % del valor del inmueble. Gracias a esta garantía pública, los compradores con ingresos estables pueden acceder a una financiación más elevada, mientras que las entidades financieras reducen el riesgo asumido en la operación.