La banca española da por cerrada la guerra hipotecaria. Las entidades financieras han dejado atrás la estrategia comercial agresiva con la que habían competido durante los últimos meses, basada en ofrecer préstamos para vivienda con intereses muy reducidos para captar clientes. El nuevo escenario económico, marcado por las tensiones inflacionistas derivadas del conflicto en Oriente Próximo y por unos márgenes más ajustados, ha llevado a los bancos a adoptar una posición más prudente. Aun así, quienes estén pensando en contratar una hipoteca todavía pueden encontrar ofertas por debajo del 3 % si cuentan con un perfil financiero sólido.
“La guerra hipotecaria generalizada ha terminado. La competencia no desaparece, pero deja de ser una pelea abierta por precio. En las últimas semanas se aprecia un giro al alza en el precio de las hipotecas, aunque no hablamos todavía de un encarecimiento abrupto ni homogéneo para todos los tipos de clientes. Los movimientos iniciales mueven entre 0,15 y 0,2 puntos porcentuales en las ofertas comerciales más sensibles, especialmente en los perfiles que no son excelentes”, explica Pablo Vega, experto en finanzas del comparador hipotecario Roams.
Según informa El País, el mercado hipotecario lleva meses mostrando señales de encarecimiento. Según los últimos datos disponibles del Banco Central Europeo (BCE), el precio medio de las hipotecas en España alcanzó el 2,75 % en febrero, el nivel más alto desde abril del año pasado. El contexto macroeconómico ayuda a entender este cambio de tendencia. A comienzos de año, el mercado esperaba posibles recortes de tipos por parte del BCE, lo que permitía a la banca lanzar ofertas más competitivas.
Sin embargo, la guerra en Oriente Próximo y su impacto sobre los precios de la energía han reactivado los temores inflacionistas. El bloqueo del estrecho de Ormuz y el encarecimiento del petróleo han obligado a los mercados a revisar sus previsiones, hasta el punto de contemplar nuevas subidas de tipos en lugar de bajadas. Ante esta situación, las entidades financieras han optado por actuar con mayor cautela, especialmente en las hipotecas a tipo fijo. El euríbor, referencia principal de las hipotecas variables, también refleja ese giro: pasó del 2,25 % en enero al 2,75 % en abril, medio punto porcentual más en apenas tres meses.
La comparación entre los precios de septiembre de 2025 y los actuales muestra que entidades como Santander, Bankinter, BBVA, Openbank o Unicaja han incrementado entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales los intereses de sus hipotecas fijas, incluso para clientes que cumplen todos los requisitos de vinculación. En estos momentos, las ofertas más competitivas corresponden a Banca March (3,01 % cumpliendo todos los requisitos), Ibercaja (3,25 %) y Kutxabank (3,42 %). No obstante, los expertos recuerdan que los tipos publicados en las páginas web de las entidades son orientativos y que la oferta definitiva depende del perfil financiero de cada cliente, teniendo en cuenta factores como el precio de la vivienda, el ahorro disponible o la solvencia.
Pese a este cambio de estrategia, los expertos consideran que el crédito hipotecario sigue siendo atractivo y que la financiación no se ha cerrado. “No estamos viendo una subida relevante de tipos, sino un mayor foco en la solvencia, estabilidad laboral y capacidad de ahorro. Los bancos están siendo más selectivos, no necesariamente más caros. Antes era una guerra abierta de precios ahora es una guerra de segmentación. Los bancos ya no bajan precios para todo el mundo, afinan mucho más el perfil que quieren captar. Para estos perfiles concretos siguen ofreciendo condiciones muy agresivas. La clave hoy no es encontrar el mejor banco, sino el banco que quiere tu perfil en este momento”, explica Ricard Garriga, consejero delegado y cofundador de Trioteca.
Fuentes del sector financiero coinciden en este diagnóstico. Mientras algunas entidades, como Bankinter o BBVA, han reconocido públicamente que han abandonado la guerra hipotecaria al considerar que las ofertas ultrabajas no compensaban el riesgo asumido, otras continúan aprovechando el contexto para captar clientes solventes mediante condiciones competitivas. “El sector ha entrado en una fase de competencia crónica, donde no existen batallas puntuales por el precio, sino que es más bien una carrera de fondo sin que se visualice la línea de meta”, explica Pedro Rodríguez Poza, jefe de desarrollo de negocio de particulares de Ibercaja.
“Mientras algunos bancos han optado por reducir voluntariamente su actividad hipotecaria al considerar que los niveles de precios no compensan adecuadamente el riesgo asumido, otros siguen apostando por el crecimiento para ganar cuota de mercado. Creemos que habrá una mayor disciplina en precios y un enfoque más selectivo en la concesión de hipotecas, con una clara prioridad por la rentabilidad frente al volumen”, apuntan fuentes del mercado.
Ese endurecimiento también se aprecia en los criterios de concesión. Según la última Encuesta de Préstamos Bancarios publicada por el BCE, las entidades endurecieron ligeramente las condiciones para conceder hipotecas durante el primer trimestre de 2026 debido a una mayor percepción de riesgo y prevén seguir haciéndolo en los próximos meses. “Los tipos de interés que se pueden encontrar en la actualidad en el competitivo mercado hipotecario, con alta probabilidad, será difícil que se mantengan en los próximos meses”, advierte Poza.
En la práctica, esto supone que los clientes con empleo estable, ingresos elevados, capacidad de ahorro y margen para contratar productos vinculados continúan accediendo a condiciones competitivas, mientras que los perfiles con menor solvencia encuentran mayores dificultades o intereses más elevados.
Más allá de la financiación, los expertos subrayan que el principal problema del mercado es el fuerte encarecimiento de la vivienda. La escasez de oferta en las grandes ciudades y la subida sostenida de los precios obligan a las familias a aportar cada vez más ahorro previo para acceder a una hipoteca en buenas condiciones.
“Sigue siendo un buen momento para hipotecarse, se pueden encontrar tipos cercanos al 2 % e incluso un 3 % es un buen precio a largo plazo. Además, con un mercado de alquiler complicado y una oferta de vivienda escasa que presiona los precios al alza, comprar ahora puede ser mejor que esperar. La subida de tipos puede ayudar a enfriar ligeramente el mercado y moderar precios”, explica Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria.
Los expertos recuerdan además que una hipoteca puede renegociarse más adelante si el contexto económico cambia y los tipos de interés vuelven a bajar. También es posible trasladar el préstamo a otra entidad si aparecen mejores condiciones. Sin embargo, en un mercado con tan poca oferta de vivienda, encontrar un inmueble que encaje por precio y características sigue siendo uno de los principales retos.
“Los inmuebles están en niveles muy altos, con incrementos de dos dígitos, y eso lleva a los bancos a ser más prudentes. Incluso hay entidades que están reduciendo su actividad hipotecaria por el riesgo en los importes. Aun así, la banca sigue interesada en conceder hipotecas y cada vez recurre a más intermediarios para captar buenos clientes”, añade Gulias.
Pese al reciente encarecimiento, España continúa siendo uno de los países con las hipotecas más baratas de la zona euro. Actualmente, el mercado hipotecario español ofrece los terceros tipos de interés más bajos, solo por detrás de Malta, con una media del 2,05 %, y Bulgaria, con el 2,47 %. Una situación que refleja que, aunque la competencia entre bancos se ha vuelto menos agresiva, continúa existiendo una pugna silenciosa por captar a los clientes más solventes.