Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), advierte de que la falta de seguridad jurídica y el desajuste entre oferta y demanda agravan el problema de la vivienda en España. Defiende la necesidad de recuperar la producción residencial, mejorar el marco normativo para atraer inversión y valora tanto el nuevo Plan Estatal de Vivienda como los cambios legislativos impulsados por la Comunidad de Madrid, que, a su juicio, combinan medidas urgentes con una reforma estructural del urbanismo.
Aquí Europa- ¿Qué debe hacerse, desde el punto de vista de la seguridad,jurídica, por supuesto, pero también en general, para que el inversor, que al final es quien tiene que acudir a las promociones, lo haga?
Carolina Roca- El problema de la vivienda se ha convertido en el principal problema de nuestra sociedad, tanto en España como a nivel europeo. Esto radica en que la brecha entre la creación neta de hogares y la producción, entre la demanda y la oferta, es muy grande y, además, creciente. Por tanto, hay que zanjar esa brecha, recuperar el equilibrio y volver a una producción media como la que históricamente hemos tenido en España: unas 250.000 viviendas al año, de las cuales 75.000 deberían ser protegidas. En Madrid, esa cifra se sitúa en torno a las 40.000 viviendas anuales, y estamos muy lejos de alcanzarla, en un contexto en el que la creación neta de hogares sigue aumentando.
Para recuperar al inversor, se le puede trasladar que la Comunidad de Madrid es muy atractiva, que tiene recorrido y que existe una demanda elevada. Sin embargo, el inversor, y el promotor, se guía exclusivamente por la rentabilidad de sus operaciones.
En este momento, el marco jurídico de la vivienda en España genera una inseguridad considerable en dos ámbitos, lo que provoca que la rentabilidad no sea comparable a la de otros países europeos. Por un lado, está la inseguridad jurídica relacionada con la ocupación, un fenómeno prácticamente inexistente en el resto de Europa. Esto dificulta atraer inversión para desarrollar un parque profesionalizado de vivienda en alquiler, ya que, mientras persista esta situación, el inversor no va a apostar por este mercado.
Por otro lado, existe inseguridad jurídica en el ámbito urbanístico. La modificación de la ley del suelo a nivel estatal, que se intentará tramitar nuevamente en el Congreso, es necesaria. Actualmente, la inseguridad en urbanismo ha llevado a que los plazos de desarrollo del suelo alcancen una media de 15 años, llegando incluso a 30 en algunos casos en la Comunidad de Madrid. Esto se debe a una legislación redactada de forma interpretable y a una interpretación judicial restrictiva, que otorga un poder muy amplio a la acción pública y permite anular planeamientos urbanísticos por cuestiones formales, obligando a volver al punto de partida.
Aquí Europa– Desde el punto de vista de los cambios legales, se ha presentado el Plan Nacional de Vivienda, con una inversión de 7.000 millones y diversas medidas. Por otro lado, también hay paquetes legislativos relevantes en la Comunidad de Madrid. Primero, ¿qué opinión os merece el Plan Nacional de Vivienda? Y después, centrándonos en lo que más os afecta directamente, ¿cómo valoráis lo que está haciendo la Comunidad de Madrid?
Carolina Roca- En primer lugar, el Plan Estatal de Vivienda. Llevamos cuatro meses esperando su aprobación, que inicialmente se preveía para diciembre. Es un plan muy bien planteado. De hecho, diría que, en los 60 años que lleva mi empresa operando en la promoción y construcción de vivienda protegida, es el plan estatal mejor enfocado a las necesidades actuales.
La política de vivienda en España se ha gestionado tradicionalmente desde la premisa de atraer al promotor privado para producir vivienda asequible. No se han destinado grandes partidas de los Presupuestos Generales del Estado ni de los presupuestos autonómicos a la promoción directa de vivienda. La clave ha sido combinar una legislación urbanística con altas reservas de suelo para vivienda protegida, de promoción privada, con la capacidad de atraer inversión hacia ese segmento.
El plan estatal parte de un diagnóstico claro: en este momento, por diversas razones, es muy difícil atraer inversión hacia la producción de vivienda, y aún más hacia la vivienda protegida, que tiene limitaciones de precio. Ante este fallo de mercado, se opta por una solución directa: apoyar al promotor mediante subvenciones para que los proyectos sean viables. En ese sentido, el plan está bien estructurado, con 7.000 millones de euros, de los cuales un 40% se destina a la producción de vivienda. Además, el 60% restante permite cierto margen a las comunidades autónomas para decidir si lo destinan a producción, rehabilitación o ayudas al inquilino.
Una vez aprobado, ahora queda un paso importante: la firma de convenios con las comunidades autónomas. La previsión es que el plan esté operativo después del verano y que tenga carácter retroactivo para poder ejecutar los fondos correspondientes a 2026. Esto es clave, porque se trata de un plan a cinco años y no tendría sentido perder el primer ejercicio.
Por último, existe la expectativa de que este plan actúe también como canalizador de fondos europeos una vez finalicen los fondos Next Generation. Tanto la Comisión Europea como el Banco Europeo de Inversiones han mostrado intención de destinar recursos a vivienda, además de a defensa, y es previsible que parte de esos fondos se orienten a este ámbito. Ojalá, por tanto, el plan no se limite a los 7.000 millones iniciales, sino que pueda ampliarse con financiación europea.
Aquí Europa– La Comunidad de Madrid es donde presides la asociación y también donde tu empresa tiene una actividad muy relevante. Se está impulsando un cambio legislativo importante. ¿Cómo lo valoras y qué efectos crees que puede tener, en el mejor de los casos, en el mercado?
Carolina Roca– Creo que la Comunidad de Madrid tiene una hoja de ruta muy clara y, además, acertada. Está combinando cambios estructurales de fondo con medidas de choque que permiten avanzar mientras esos cambios más profundos entran en vigor y reconducen la situación.
En ese sentido, el Plan Estatal de Vivienda ayuda a transitar ese periodo. Pero, en paralelo, la Comunidad de Madrid inició hace tiempo una línea de actuación clara. Un primer paso fue la Ley 1/2020, que en su momento supuso un avance importante al introducir las declaraciones responsables como sustitutas de licencias que tardaban meses en tramitarse, paralizando inversiones y afectando a la rentabilidad por los costes financieros. Esa medida marcó una dirección: dar mayor autonomía al sector y reducir cargas administrativas.
Posteriormente, se incorporaron las entidades colaboradoras urbanísticas, que permiten externalizar la tramitación de licencias. Esto ha tenido un impacto muy relevante. En el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, se ha pasado de una media de 13 meses para obtener una licencia de obra a unos 71 días. Antes de estas reformas, los plazos combinados, licencia de obra y primera ocupación, podían alcanzar los 17 meses, prácticamente lo mismo que se tarda en construir un edificio de 100 viviendas.
Más adelante llegó la Ley 3/2024, que introdujo los cambios de uso exprés. Esta medida permite transformar, de forma ágil, suelos o edificios terciarios, como oficinas, en uso residencial. Ha tenido muy buena acogida: en apenas un año se han solicitado licencias para unas 3.600 viviendas, destinadas a alquiler protegido durante 15 años. Es un modelo que equilibra el incentivo al inversor, mediante el valor generado por el cambio de uso, con la obligación de destinar esas viviendas a alquiler asequible durante un periodo determinado. Además, según nuestras estimaciones, el volumen podría alcanzar las 8.400 viviendas en dos años.
Estas medidas han sido replicadas por otras comunidades autónomas, lo que ha llevado a la Comunidad de Madrid a seguir avanzando. En este contexto, se ha planteado una nueva ley de medidas urgentes, actualmente en tramitación, que amplía los cambios de uso a otros ámbitos, como el terciario de hospedaje o el suelo dotacional privado,, donde existe un importante potencial para generar vivienda en alquiler asequible.
Uno de los aspectos más relevantes de esta nueva normativa es la introducción de incrementos de densidad y edificabilidad. La redensificación es clave, ya que nuestras ciudades presentan niveles de densidad relativamente bajos. Incrementar la edificabilidad permite aumentar de forma directa la producción de vivienda, algo fundamental en el contexto actual.
Junto a estas medidas de carácter inmediato, la Comunidad de Madrid está abordando cambios estructurales. Se está trabajando en una nueva ley del suelo, denominada Ley de Impulso al Desarrollo Equilibrado de la Región, que supone un cambio de paradigma. Esta norma se apoyará en planes estratégicos municipales, en los que ya se está avanzando, como en el caso del Ayuntamiento de Madrid.
A esto se suman otros instrumentos en desarrollo, como el nuevo reglamento de vivienda y una estrategia territorial. Todos ellos han pasado recientemente por un proceso de consulta pública, en el que hemos participado desde la asociación con propuestas constructivas.
Después de 25 años con la misma ley del suelo y 17 con el mismo reglamento de vivienda, el objetivo es contar con un marco normativo capaz de responder a las necesidades actuales y mantenerse vigente en el tiempo, adaptando el urbanismo a la sociedad y no al revés.