El Banco de España continúa trabajando en una propuesta para revisar las condiciones con las que actualmente se conceden las hipotecas, aunque su intención es que un eventual endurecimiento de los criterios no termine dificultando todavía más el acceso a la vivienda para los colectivos más vulnerables.
El supervisor estudia un futuro marco normativo que, en caso de aplicarse, establecería requisitos más estrictos para la concesión de financiación hipotecaria. Sin embargo, el objetivo es evitar que esas medidas afecten a quienes ya encuentran mayores dificultades para acceder a una vivienda, especialmente en un contexto marcado por el elevado precio de los inmuebles.
Según informa ABC, en la actualidad, las entidades financieras suelen conceder hipotecas que financian hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble. Además, las cuotas mensuales no suelen superar un tercio de los ingresos de los titulares y el plazo de amortización acostumbra a finalizar antes de la edad de jubilación del prestatario.
Si estos criterios se endurecieran, una parte de los solicitantes podría quedar fuera del mercado hipotecario. Por ello, el Banco de España analiza diferentes alternativas que permitan reforzar la estabilidad financiera sin provocar efectos negativos sobre el acceso a la financiación.
Los jóvenes, entre los colectivos más afectados
Uno de los principales focos de preocupación del supervisor son los jóvenes, que ya encuentran importantes dificultades para comprar una vivienda.
La elevada edad media de emancipación, superior a los 30 años y la más alta de la Unión Europea, junto con unos salarios que apenas alcanzan los 1.372 euros brutos mensuales, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), hacen especialmente complicado reunir el ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda.
A ello se suma que la mayoría de las entidades exige disponer de, al menos, el 20 % del precio del inmueble, además de los impuestos y gastos asociados a la operación. Un posible endurecimiento de las condiciones hipotecarias podría incrementar todavía más estas dificultades.
El Banco de España también analiza el impacto que tendría una regulación diferenciada entre quienes adquieren una primera vivienda habitual y quienes solicitan financiación para una segunda o tercera residencia.
El objetivo es reforzar la estabilidad financiera
El supervisor lleva meses evaluando distintos escenarios para compatibilizar el fortalecimiento del sistema financiero con la protección del acceso al crédito.
Este análisis responde, entre otros factores, a las recomendaciones formuladas por el Fondo Monetario Internacional (FMI), que desde el pasado año viene insistiendo en la conveniencia de reforzar las herramientas preventivas para evitar riesgos futuros en el mercado hipotecario.
Aunque el propio Banco de España no aprecia actualmente la existencia de una burbuja inmobiliaria, el organismo considera necesario estudiar mecanismos que permitan anticiparse a posibles desequilibrios sin perjudicar a las familias.
Para ello, los distintos departamentos implicados, bajo la dirección del gobernador José Luis Escrivá, trabajan en un conjunto de indicadores y escenarios que permitan evaluar tanto las ventajas como los posibles inconvenientes de una mayor restricción del crédito hipotecario.
Posibles efectos sobre el mercado de la vivienda
El sector financiero da por hecho que un endurecimiento de las condiciones hipotecarias podría tener consecuencias sobre el mercado inmobiliario.
Una menor disponibilidad de financiación reduciría parte de la demanda de compra, lo que podría contribuir a contener el precio de la vivienda.
Sin embargo, esta situación también podría provocar una reducción adicional de la tasa de propietarios, que actualmente se sitúa en el 72 %, según el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España.
Al mismo tiempo, una parte de quienes no pudieran acceder a una hipoteca se vería obligada a recurrir al mercado del alquiler, lo que incrementaría aún más la presión sobre un segmento que ya presenta importantes tensiones.
Según las previsiones del supervisor, el colectivo más afectado sería nuevamente el de los jóvenes, debido a la dificultad para reunir el ahorro inicial necesario para acceder a la compra de una primera vivienda.
Un marco que previsiblemente llegará tras el verano
El Banco de España prevé tener preparado este nuevo marco de actuación después del verano.
Durante una reciente comparecencia en el Congreso de los Diputados, el gobernador José Luis Escrivá explicó que el organismo está «evaluando si realmente puede tener efectos indeseados». Asimismo, añadió que «tenemos que asegurarnos de que no estamos creando efectos adversos».
En cualquier caso, el supervisor ya ha precisado que estas recomendaciones no tendrían una aplicación inmediata, ya que considera que el mercado hipotecario español mantiene actualmente una situación de estabilidad. Entre otros aspectos, recuerda que ya no se conceden hipotecas que financien el 100 % del valor de tasación, como ocurrió antes de la crisis financiera de 2008, ni se permiten niveles elevados de endeudamiento que puedan incrementar significativamente la morosidad.
Los expertos piden prudencia
Los especialistas coinciden en la necesidad de actuar con cautela para evitar efectos contraproducentes sobre el mercado inmobiliario.
Mariano Lasarte, socio del Sector Financiero de KPMG España, considera que un endurecimiento excesivo de las condiciones podría ralentizar las operaciones de compraventa. «Esta situación afectaría sobre todo al que compró la vivienda como inversión para venderla después más cara», explica.
A su juicio, el Banco de España actuará con prudencia, ya que unas medidas demasiado restrictivas podrían provocar inicialmente un «parón inicial de compraventas» y, posteriormente, una «paulatina reducción del precio» de la vivienda durante un periodo de entre dos y tres años hasta que el mercado alcanzara un nuevo equilibrio.
Hipotecas más caras y menor acceso al crédito
Ricard Garriga, cofundador de Trioteca, considera que una mayor restricción del mercado hipotecario reduciría la capacidad de las familias para acceder a financiación.
«Si sube la hipoteca, baja la facilidad de las familias para pedir un préstamo», resume.
El experto recuerda que las hipotecas españolas figuran actualmente entre las más competitivas de Europa y advierte de que una convergencia con otros mercados europeos elevaría significativamente el coste de la financiación. «Si nos pusiésemos a ese nivel, los tipos de las hipotecas estarían más allá del 4%», señala, frente a unos niveles medios que actualmente se sitúan por debajo del 3 % tanto en préstamos fijos como variables.
Según sus cálculos, un incremento de un punto porcentual en el tipo de interés —por ejemplo, del 2 % al 3 %— supondría un aumento aproximado de 100 euros al mes en la cuota de una hipoteca de 200.000 euros.
«Si a día de hoy es ya complejo comprar, sería un problema más grande, con usuarios más fastidiados y bancos más sanos», concluye.